{"id":24858,"date":"2024-12-16T10:52:00","date_gmt":"2024-12-16T09:52:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=24858"},"modified":"2024-12-16T10:52:02","modified_gmt":"2024-12-16T09:52:02","slug":"casa-con-mutuo-in-corso-si-puo-vendere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/casa-con-mutuo-in-corso-si-puo-vendere\/","title":{"rendered":"Casa con mutuo in corso: si pu\u00f2 vendere?"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Vendere una casa con mutuo<\/strong> \u00e8 possibile in alcune circostanze e seguendo un iter delicato che va conosciuto passo dopo passo.<\/p>\n\n\n\n

Molte persone comprano casa con mutuo, che come sappiamo \u00e8 un prestito di durata medio-lunga<\/strong> e che richiede anni per l\u2019estinzione. Poi, la vita di queste persone cambia e hanno bisogno di vendere, magari per acquistare una casa pi\u00f9 grande o in un altro posto. <\/p>\n\n\n\n

Vendere casa col mutuo in corso richiede una buona conoscenza dell\u2019argomento. In questa guida cercheremo di aiutare queste persone a capire se per loro \u00e8 possibile vendere la casa con mutuo e come<\/strong>, esplorando le varie casistiche.<\/p>\n\n\n

Vendere una casa con mutuo: 4 opzioni<\/h2>\n\n\n

Iniziamo spiegando che quando si accende un mutuo, la banca non ha alcuna titolarit\u00e0 sull\u2019immobile, che pu\u00f2 quindi metterlo in vendita, ma \u00e8 tenuto a gestire la pratica del finanziamento, dovendosi occupare del trasferimento o chiusura del mutuo<\/strong>.
Vi sono 4 strade percorribili<\/strong>, che hanno dei requisiti e sono compatibili in alcune situazioni.<\/p>\n\n\n

1. Mutuo con sostituzione di garanzia dell\u2019immobile<\/h3>\n\n\n

Quando si possiede un immobile su cui vi \u00e8 un mutuo e se ne vuole comprare un altro, si pu\u00f2 procedere con l\u2019operazione che le banche chiamano \u201csostituzione di garanzia<\/strong>\u201d: lo spostamento del mutuo sul nuovo immobile, liberando quello precedente.
L\u2019immobile non si libera solo dal mutuo ma anche dall\u2019ipoteca<\/strong>, che la banca applica nel caso in cui le rate del mutuo non fossero pagate, pignorando l\u2019immobile per poi venderlo.<\/p>\n\n\n\n

In questo modo, il soggetto rimane debitore verso la banca della stessa somma, ma cambia l\u2019immobile oggetto di mutuo e ipoteca<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Questa soluzione richiede che:<\/p>\n\n\n\n

  • la banca preveda la formula della sostituzione di garanzia;<\/li>
  • il soggetto che vende l\u2019immobile desideri comprarne un altro;<\/li>
  • Il contratto di sostituzione di garanzia va redatto da un notaio.<\/li><\/ul>\n\n\n

    2. Vendere casa col mutuo ponte<\/h3>\n\n\n

    Un\u2019opzione molto diffusa all\u2019estero<\/strong> gi\u00e0 da alcuni decenni e da poco presente anche in Italia \u00e8 quella del mutuo ponte. Permette ai proprietari di una casa con mutuo di finalizzare l\u2019acquisto di un nuovo immobile senza aver ancora concluso la vendita dell\u2019immobile precedente<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Si tratta di un anticipo di denaro<\/strong> che la banca concede al mutuatario, il quale pu\u00f2 rimborsarla durante la durata del prestito o alla vendita della sua propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    Si tratta di un mutuo della durata massima di soli 2 anni<\/strong> (12 mesi rinnovabili una sola volta) e che va dal 50% all\u201980%\u00a0 del valore dell\u2019immobile. Questo tipo di mutuo permette di acquistarne un secondo ma senza che esso risulti come seconda casa<\/strong>, vista l\u2019intenzione di vendere il precedente.
    Per accedere al mutuo ponte bisogna presentare l\u2019atto d\u2019acquisto<\/strong> del nuovo immobile e la dichiarazione di messa in vendita<\/strong> del vecchio immobile.
    Entro 2 anni il prestito sar\u00e0 coperto dai proventi della vendita e si risulter\u00e0 proprietari solo del nuovo immobile<\/strong>.

    Questa tipologia di mutuo ha tre criticit\u00e0<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

    • tassi di interesse pi\u00f9 alti;<\/li>
    • elevate spese notarili totalmente a carico del richiedente;<\/li>
    • attualmente viene concesso quasi esclusivamente da istituti bancari stranieri.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Ha per\u00f2 tre vantaggi<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      • permette di acquistare un nuovo immobile senza avere ancora i fondi necessari;<\/li>
      • pu\u00f2 essere adatta ad alcune situazioni, come l\u2019acquisto di una casa ancora in costruzione;<\/li>
      • capitalizza le rate mensili: ogni euro pagato verr\u00e0 sottratto dal prestito per l\u2019acquisto della nuova casa.<\/li><\/ul>\n\n\n

        Estinzione anticipata del mutuo tramite vendita<\/h3>\n\n\n

        La migliore soluzione, oltre che la pi\u00f9 diffusa, per vendere una casa con mutuo in corso rimane quella di estinguere il mutuo prima della vendita o contestualmente<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

        Ci\u00f2 \u00e8 possibile in due modi:<\/p>\n\n\n\n

        • Estinzione del mutuo prima dell\u2019atto<\/strong>: si opta per questa soluzione quando si ha gi\u00e0 la somma per estinguere il mutuo, che viene pagato in un\u2019unica soluzione. La banca rilascia quindi la cancellazione dell\u2019ipoteca e la quietanza dell\u2019estinzione.<\/li>
        • Estinzione del mutuo al rogito<\/strong>: si utilizza il capitale arrivato dalla vendita dell\u2019immobile. L\u2019acquirente consegna un assegno alla banca pari alla somma residua del mutuo, eventuali penali incluse, e la banca rilascia la quietanza dell\u2019estinzione e cancella l\u2019ipoteca.<\/li><\/ul>\n\n\n\n


          Questa modalit\u00e0 \u00e8 vantaggiosa sia per la banca che per il venditore<\/strong>, che hanno interesse di chiudere il rapporto di finanziamento senza mantenere vincoli.<\/p>\n\n\n\n

          L\u2019estinzione anticipata ha alcune criticit\u00e0<\/strong>. Ad esempio, potrebbe risentire di un mancato coordinamento<\/strong> tra i soggetti interessati. Inoltre, potrebbe comportare delle penali<\/strong>. Infine, va tenuto presente che gli interessi <\/strong>di un mutuo si pagano soprattutto i primi anni, ed \u00e8 per questo che estinguere in un determinato momento potrebbe essere poco conveniente.<\/p>\n\n\n

          Accollo del mutuo al compratore<\/h3>\n\n\n

          Un\u2019opzione per vendere una casa con mutuo \u00e8 quella di trasferire il mutuo sul compratore<\/strong>, che libera il venditore e subentra nel pagamento delle rate. <\/p>\n\n\n\n

          In questo caso, il compratore accetta le condizioni del mutuo e ha l\u2019obbligo di pagare l\u2019ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza, sostituendosi al debitore originario. <\/strong>I soggetti coinvolti nell\u2019accollo del muto sono quindi l\u2019accollante<\/strong> (chi compra) e l\u2019accollato<\/strong> (chi vende).<\/p>\n\n\n\n

          Ci sono due tipologie di accollo<\/strong>: l\u2019accollo cumulativo<\/strong>, che vincola il mutuatario originale a rimborsare le rate nel caso in cui il compratore smettesse di farlo, e l\u2019accollo liberatorio<\/strong>, che toglie al venditore qualsiasi obbligo.
          Questa opzione richiede che siano d\u2019accordo, oltre che il venditore, anche l\u2019acquirente e la banca.<\/p>\n\n\n\n

          Questa opzione \u00e8 sicuramente vantaggiosa per il venditore<\/strong>, che si libera dal peso del mutuo, ma potrebbe non esserlo per il compratore<\/strong>, che deve fare attente valutazioni: se \u00e8 vero che in questo modo non ha i costi di accensione del mutuo, ne deve per\u00f2 accettare le condizioni, anche se dovessero risultare svantaggiose<\/strong>. Nulla vieta per\u00f2 di ridiscutere le condizioni del mutuo in seguito, con la banca.<\/p>\n\n\n

          Vendere una casa con mutuo se l\u2019immobile \u00e8 cointestato<\/h2>\n\n\n

          Quando l\u2019immobile con mutuo \u00e8 cointestato, va verificato il consenso di tutti i proprietari<\/strong>. Se ad essere cointestato \u00e8 anche il mutuo, ci deve essere il consenso di tutti gli intestatari del finanziamento e vale quanto gi\u00e0 detto per i casi in cui il proprietario \u00e8 unico.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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