{"id":23783,"date":"2024-05-22T15:41:42","date_gmt":"2024-05-22T13:41:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=23783"},"modified":"2024-05-22T15:41:44","modified_gmt":"2024-05-22T13:41:44","slug":"property-value-la-metrica-di-valutazione-immobiliare-per-le-banche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/property-value-la-metrica-di-valutazione-immobiliare-per-le-banche\/","title":{"rendered":"Property Value: la metrica di valutazione immobiliare per le banche"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"645\" src=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-1024x645.jpg\" alt=\"Property Value: lo strumento di valutazione immobile per le banche\" class=\"wp-image-23784\" srcset=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-1024x645.jpg 1024w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-300x189.jpg 300w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-768x484.jpg 768w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-370x233.jpg 370w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-760x479.jpg 760w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche-600x378.jpg 600w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Property-Value-Valutazione-Immobili-Banche.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Le regolamentazioni e linee guida per la <strong>valutazione immobiliare per le banche<\/strong> all\u2019interno dell\u2019Unione Europea si arricchiscono con l\u2019inserimento di una nuova metrica: il Property Value.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Da Gennaio 2025 sar\u00e0 obbligatorio per le banche inserire metriche e valori dettagliati per la valutazione dei beni immobili utilizzati come garanzie per i crediti<\/strong>. L\u2019obiettivo alla base dell\u2019istituzione del Property Value va ricercato nella volont\u00e0 dell\u2019Unione Europea di istituire un <strong>indicatore universale<\/strong> che possa evitare eventuali errori nella sovrastima del valore degli immobili. Tutti questi aspetti hanno lo scopo di garantire alle banche di poter coprire con i propri capitali eventuali perdite legate a crediti immobiliari.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"simpletoc-title\">Indice<\/h2>\n<ul class=\"simpletoc-list\">\n<li><a href=\"#h-in-cosa-consiste-la-regolamentazione-crr-le-banche\">In cosa consiste la regolamentazione CRR le banche<\/a>\n\n<\/li>\n<li><a href=\"#il-property-value-la-novita-del-crr-sotto-il-profilo-dei-crediti-immobiliari\">Il Property Value: la novit\u00e0 del CRR sotto il profilo dei crediti immobiliari<\/a>\n\n<\/li>\n<li><a href=\"#limportanza-dei-modelli-di-valutazione-immobiliare-automatizzata-per-il-calcolo-del-valore-di-un-immobile-dati-e-informazioni-al-centro-di-tutto\">L\u2019importanza dei modelli di valutazione immobiliare automatizzata per il calcolo del valore di un immobile: dati e informazioni al centro di tutto<\/a>\n\n\n<ul><li>\n<a href=\"#il-processo-di-valutazione-immobiliare-con-lavm-wikicasa\">Il processo di valutazione immobiliare con l&#8217;AVM Wikicasa<\/a>\n\n<\/li>\n<\/ul>\n<li><a href=\"#metodi-avanzati-per-il-calcolo-del-property-value-le-best-practice\">Metodi Avanzati per il Calcolo del Property Value: le best practice<\/a>\n<\/li><\/ul>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-in-cosa-consiste-la-regolamentazione-crr-le-banche\">In cosa consiste la regolamentazione CRR le banche<\/h2>\n\n\n<p>Il regolamento sui requisiti patrimoniali, noto come CRR, ha la finalit\u00e0 di rendere pi\u00f9 solido l\u2019operato delle banche che operano all\u2019interno dell\u2019Unione Europea.\u00a0Lo scopo dell&#8217;UE, infatti, \u00e8 quello di proteggere l&#8217;operato delle banche da periodi in cui l&#8217;economia continentale attraversa periodi di forti fluttuazioni.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019insieme di norme e regolamentazioni previste richiede alle banche una solidit\u00e0 finanziaria per garantirne la disponibilit\u00e0 di capitali sufficienti per coprire perdite e attivit\u00e0 liquide.<\/p>\n\n\n\n<p>A tal proposito, la volont\u00e0 di questa regolamentazione \u00e8 quella di incentivare un <strong>atteggiamento pi\u00f9 prudente da parte delle banche in fase di valutazione<\/strong>, vero motore del sistema economico europeo.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019apparato normativo previsto dalla regolamentazione CRR, fondamentalmente si riduce a tre macro soluzioni, volte a rendere pi\u00f9 stabile il sistema bancario europeo, tra cui:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Aumento dei requisiti patrimoniali<\/strong>: le banche devono disporre di una somma di capitale che sia pari o superiore all\u20198% delle attivit\u00e0 correnti;<\/li><li><strong>Misure legate alla liquidit\u00e0<\/strong>: per far s\u00ec che le banche dispongano di liquidit\u00e0 sufficiente per il per la loro attivit\u00e0, il regolamento CRR ha inserito due indicatori per monitorare questi aspetti:<ul><li>Il coefficiente di copertura, che misura la capacit\u00e0 delle banche di poter coprire le attivit\u00e0 sul breve termine;<\/li><li>L\u2019indice di stabilit\u00e0 dei finanziamenti che impone alle banche di evitare di finanziare le proprie attivit\u00e0 di medio e lungo termine ricorrendo a ingenti finanziamenti.<\/li><\/ul><\/li><li><strong>Controllo della leva finanziaria<\/strong>: il CRR fissa un coefficiente di leva finanziaria per impedire che le banche facciano un massiccio ricorso a indebitamento per finanziarsi<\/li><\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"il-property-value-la-novita-del-crr-sotto-il-profilo-dei-crediti-immobiliari\">Il Property Value: la novit\u00e0 del CRR sotto il profilo dei crediti immobiliari<\/h2>\n\n\n<p>Il property value \u00e8 uno <strong>strumento di valutazione immobiliare che ha l\u2019intento di stimare in modo pi\u00f9 corretto il valore di un immobile<\/strong>. Il property value \u00e8 istituito per <strong>cautelare le banche<\/strong>, riducendo i rischi e aumentando la trasparenza.<\/p>\n\n\n\n<p>Questa metodologia aiuta principalmente le banche a definire in modo pi\u00f9 oggettivo alcune dinamiche che influenzano notevolmente il valore dell\u2019immobile. In quest&#8217;ottica, la durabilit\u00e0 del valore e i rischi di deprezzamento dell&#8217;immobile nel tempo sono sicuramente due parametri importanti da tenere in considerazione. Si tratta di un tentativo di definire con parametri data driven fattori difficili da stimare che hanno un profondo impatto sulle attivit\u00e0 di valutazione delle banche.<\/p>\n\n\n\n<p>Il property value, combinato all\u2019open market value sar\u00e0 il valore alla base dell\u2019<strong>identificazione di un valore sostenibile lungo il corso di vita del finanziamento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>La Regolamentazione CRR, come gi\u00e0 detto, impone la registrazione del Property Value a partire da Gennaio 2025. Le metriche del Property Value impongono l\u2019inserimento di riduzioni del valore delle valutazioni immobiliari per ridurre il rischio di deprezzamento lungo l\u2019arco temporale del finanziamento. Tutte le riduzioni previste dal Property Value sono infatti calcolate sulla base di tutti i fattori di rischio che possono influenzarne il prezzo di vendita.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Proprio sulla base del Property Value, \u00e8 possibile calcolare il <strong>rapporto del credito sul valore collaterale<\/strong>, noto come Loan to Value Ratio (LTV).<\/p>\n\n\n\n<p>Evitare di sovrastimare il bene \u00e8 uno degli aspetti fondamentali per una banca. Tutte queste misure permettono alla banca di garantire una copertura del credito adeguata in ogni condizione di mercato.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"limportanza-dei-modelli-di-valutazione-immobiliare-automatizzata-per-il-calcolo-del-valore-di-un-immobile-dati-e-informazioni-al-centro-di-tutto\">L\u2019importanza dei modelli di valutazione immobiliare automatizzata per il calcolo del valore di un immobile: dati e informazioni al centro di tutto<\/h2>\n\n\n<p>I sistemi di valutazione immobiliare automatizzata sono conosciuti come <strong>AVM (Automated Valuation Model)<\/strong>. Questi modelli, grazie a tecnologie moderne e all\u2019avanguardia, consentono di stimare il valore di un immobile sulla base dei dati raccolti sul mercato dell\u2019offerta immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p>L&#8217;AVM di Wikicasa \u00e8 un servizio che utilizza un approccio innovativo basato su modellazione statistico-matematica per fornire valutazioni accurate e affidabili delle propriet\u00e0 immobiliari. Integrando fonti di dati interne ed esterne, l&#8217;AVM di Wikicasa analizza tutte le informazioni per determinare il valore di un&#8217;immobile in pochi secondi.<\/p>\n\n\n\n<p>Wikicasa, in particolare, utilizza come dati alla base tutti quelli provenienti da:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>annunci pubblicati<\/strong> sul proprio portale;<\/li><li><strong>transazioni immobiliari<\/strong>;<\/li><li><strong>serie storiche<\/strong> delle valutazioni immobiliari effettuate in passato.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019obiettivo \u00e8 quello di creare un mix di dati e informazioni che provengono da canali interni ed esterni &#8211; come quelli istituzionali dell\u2019Agenzia dell\u2019Entrate &#8211; in grado di fornire una base numerica per una valutazione di un immobile rapida e affidabile.<\/p>\n\n\n\n<p>Oggi il database di Wikicasa include i dati di oltre 2.800.000 transazioni registrate e oltre 12.000.000 annunci pubblicati, fornendo una panoramica completa del mercato immobiliare.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"il-processo-di-valutazione-immobiliare-con-lavm-wikicasa\">Il processo di valutazione immobiliare con l&#8217;AVM Wikicasa<\/h3>\n\n\n<p>L&#8217;AVM di Wikicasa utilizza l&#8217;<strong>algoritmo IAREE<\/strong>, che sfrutta un approccio di confronto di mercato per identificare immobili simili nel database di Wikicasa. Il processo di valutazione si articola in diverse fasi:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Preselezione<\/strong>: il processo di preselezione si basa sull&#8217;eliminazione degli outliers, ovvero di quegli immobili che non sono ubicati nella stessa zona di quello da valutare. I risultati vengono ordinati in base alla distanza dall&#8217;immobile in valutazione;<\/li><li><strong>Selezione<\/strong>: Un numero appropriato di immobili viene selezionato e ne viene calcolata la media di prezzo. Gli immobili al di sotto o al di sopra di una certa soglia vengono scartati;<\/li><li><strong>Assegnazione del Coefficiente di Affinit\u00e0<\/strong>: a ciascun immobile rimasto viene assegnato un coefficiente di affinit\u00e0 basato sulla similarit\u00e0 delle sue caratteristiche rispetto a quelle dell&#8217;immobile in valutazione. La stima finale, pertanto, \u00e8 la media pesata dei prezzi degli immobili selezionati;<\/li><li><strong>Rating di Affidabilit\u00e0<\/strong>: basandosi sull&#8217;affinit\u00e0 media dei comparabili, l&#8217;AVM di Wikicasa assegna alla valutazione un rating di affidabilit\u00e0, che varia da &#8220;Estremamente affidabile&#8221; a &#8220;Poco affidabile&#8221;;<\/li><li><strong>Output<\/strong>: Il servizio AVM di Wikicasa offre una vasta gamma di output, inclusi valutazioni massive su numerosi immobili, perizie accurate basate su valutazioni automatizzate e valutazioni tailor-made per specifiche esigenze come portafogli immobiliari e progetti NPL.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Con il suo approccio sofisticato e completo, l&#8217;AVM di Wikicasa si distingue per la sua precisione e affidabilit\u00e0 nel fornire valutazioni immobiliari in linea con le esigenze del mercato.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"metodi-avanzati-per-il-calcolo-del-property-value-le-best-practice\">Metodi Avanzati per il Calcolo del Property Value: le best practice<\/h2>\n\n\n<p>L&#8217;accurata valutazione del <strong>valore immobiliare<\/strong> \u00e8 essenziale per gli acquirenti, i venditori e le istituzioni finanziarie. Wikicasa utilizza un approccio ibrido che combina i principi fondamentali dell&#8217;analisi dettagliata del valore immobiliare con l&#8217;efficienza dell&#8217;Automated Valuation Model (AVM) per fornire valutazioni affidabili e accurate. <\/p>\n\n\n\n<p>Di seguito sono descritti i passaggi chiave di questo processo:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Analisi delle Caratteristiche dell&#8217;Immobile<\/strong>: Wikicasa analizza la domanda di mercato e i tempi di transazione per valutare l&#8217;attrattiva dell&#8217;immobile, tenendo conto dello stato attuale dell&#8217;immobile e dei costi di manutenzione associati. L&#8217;AVM considera inoltre su base comparativa l&#8217;efficienza energetica dell&#8217;immobile e le normative ambientali per stimare il suo impatto sul valore di mercato. Le principali variabili analizzate sono le seguenti:<ol><li>Latitudine e\u00a0Longitudine<\/li><li>Superficie<\/li><li>Stanze<\/li><li>Tipologia Immobiliare<\/li><\/ol><\/li><li><strong>Analisi del Mercato Locale<\/strong>: al fine di rendere la valutazione pi\u00f9 completa e affidabile, occorre esaminare il volume delle transazioni e i prezzi medi di vendita nel mercato locale per valutare la resilienza e la stabilit\u00e0 del mercato. Oltre a considerare domanda e offerta immobiliare nella zona, l&#8217;analisi del livello di volatilit\u00e0 del mercato \u00e8 fondamentale per comprendere il rischio di fluttuazioni. Wikicasa utilizza modelli predittivi, con lo scopo di prevedere l&#8217;evoluzione del mercato nei prossimi anni fornendo, grazie a modelli analitici avanzati prospettive operative su un orizzonte temporale di 3 anni.<\/li><li><strong>Considerazioni sul Credito e il Collaterale<\/strong>: per una corretta valutazione del rischio, \u00e8 necessario tenere conto della durata del prestito e del tipo di collaterale<\/li><li><strong>Calcolo del Property Value utilizzando l&#8217;AVM di Wikicasa<\/strong>: grazie al gi\u00e0 citato Algoritmo IAREE per calcolare il valore dell&#8217;immobile basandosi sugli immobili simili presenti in database.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Grazie a questo approccio, che integra metodi avanzati di valutazione immobiliare con l&#8217;efficienza dell&#8217;AVM, Wikicasa pu\u00f2 fornire valutazioni accurate e affidabili che supportano le decisioni di acquisto, vendita e finanziamento nel settore immobiliare.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le 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