{"id":20443,"date":"2023-08-29T10:18:14","date_gmt":"2023-08-29T08:18:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=20443"},"modified":"2023-09-01T18:35:52","modified_gmt":"2023-09-01T16:35:52","slug":"contratto-preliminare-di-compravendita-compromesso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/contratto-preliminare-di-compravendita-compromesso\/","title":{"rendered":"Contratto preliminare di compravendita: la guida completa"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"645\" src=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-1024x645.jpg\" alt=\"Contratto preliminare di compravendita\" class=\"wp-image-21271\" srcset=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-1024x645.jpg 1024w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-300x189.jpg 300w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-768x484.jpg 768w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-370x233.jpg 370w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-760x479.jpg 760w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21-600x378.jpg 600w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/BLOG-Immagine-copertina-21.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Spesso, <a href=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/comprare-casa-come-acquistare-immobile-quanto-costa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l\u2019acquisto di un immobile<\/a> prevede un contratto preliminare di compravendita. Prima di affrontare questo step \u00e8 bene conoscere<strong> le caratteristiche e gli obblighi<\/strong> che questo contratto prevede, e che esploreremo in questo articolo.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-che-cos-e-il-contratto-preliminare\">Che cos&#8217;\u00e8 il contratto preliminare<\/h2>\n\n\n<p>Il contratto preliminare viene anche chiamato <strong>compromesso <\/strong>e non \u00e8 altro che un accordo tra venditore ed acquirente, che serve a definire l\u2019impegno reciproco a stipulare un <strong>successivo contratto di compravendita<\/strong>, il quale poi determiner\u00e0 il passaggio di propriet\u00e0.<br>Il compromesso \u00e8 previsto quando non \u00e8 possibile effettuare una vendita immediata, perch\u00e9 il compratore \u00e8 in attesa della nuova abitazione, o l\u2019acquirente attende la concessione del mutuo.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-compromesso-gli-obblighi-delle-parti\">Compromesso: gli obblighi delle parti<\/h2>\n\n\n<p>Il compromesso si stipula tra due parti: <strong>il promittente alienante <\/strong>(chi vende)<strong> e il promissario acquirente<\/strong> (chi acquista). Anche se \u00e8 un contratto \u201cpreliminare\u201d, prevede <strong>effetti obbligatori per le parti contraenti<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>le due parti <strong>si vincolano alla stipula del contratto<\/strong> di compravendita;<\/li><li>pu\u00f2 prevedere <strong>adempimenti <\/strong>che prevedano la data del rogito.<\/li><\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-contratto-preliminare-cosa-verificare-prima-di-procedere\">Contratto preliminare: cosa verificare prima di procedere<\/h2>\n\n\n<p>Prima di procedere, \u00e8 necessario fare alcune verifiche. Ecco una checklist completa:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>conformit\u00e0 degli impianti;<\/li><li>capacit\u00e0 giuridica delle parti;<\/li><li>rispetto delle normative da parte dell\u2019immobile (come ad esempio quella antisismica);<\/li><li>presenza di vincoli urbanistici, culturali, ambientali;<\/li><li>presenza di prelazioni convenzionali o legali;<\/li><li>regime fiscale del trasferimento della propriet\u00e0;<\/li><li>verifica sulla consegna dei beni;<\/li><li>presenza di vizi relativi allo stato di conservazione;<\/li><li>verifica sulla commerciabilit\u00e0 di immobili di edilizia residenziale pubblica.<\/li><\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-come-redigere-un-contratto-preliminare-di-compravendita\">Come redigere un contratto preliminare di compravendita<\/h2>\n\n\n<p>Prima del preliminare di vendita \u00e8 necessario raccogliere queste informazioni:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>proposta d\u2019acquisto accettata<\/strong>, contenente dati catastali, eventuali spese condominiali, prezzo di vendita, copia degli assegni, modalit\u00e0 di pagamento, atto di provenienza;<\/li><li><strong>informazioni sulle parti<\/strong>: indirizzo di residenza, copia dei documenti di identit\u00e0, codice fiscale;<\/li><li><strong>documentazione dell\u2019immobile<\/strong>: visura catastale, planimetria, certificato APE.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>I <strong>dati essenziali<\/strong> del contratto di compravendita, senza i quali il contratto \u00e8 nullo, sono:<br><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>consenso delle parti;<\/li><li>prezzo concordato;<\/li><li>indicazioni sull\u2019immobile, che specificano se si tratta di immobile esistente, da costruire, o in costruzione;<\/li><li>planimetria e certificazione APE.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Il documento deve essere <strong>redatto in forma scritta<\/strong>, sotto forma di scrittura privata, scrittura privata autenticata, o atto pubblico. Il compromesso essere <strong>esaustivo<\/strong>, per evitare problemi in seguito.<\/p>\n\n\n\n<p>Pu\u00f2 contenere delle clausole aggiuntive che tutelino una o entrambe le parti, come<strong> il termine per la stipula dell\u2019atto<\/strong>, dato non obbligatorio ma inserito frequentemente, o ad esempio la <strong>previsione di una penale<\/strong>: un risarcimento danni se una delle due parti dovesse sottrarsi all\u2019impegno.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-compromesso-e-clausole-aggiuntive-la-caparra\">Compromesso e clausole aggiuntive: la caparra<\/h2>\n\n\n<p>In realt\u00e0, la clausola accessoria pi\u00f9 frequente \u00e8 quella che comprende una <strong>caparra <\/strong>(o caparra confirmatoria), che viene restituita se l\u2019accordo viene rispettato, trattenuta dal venditore se l\u2019acquirente non rispetta le clausole o restituita per il doppio del suo valore all\u2019acquirente se \u00e8 il venditore che non rispetta il compromesso.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-nullita-contratto-preliminare-di-compravendita-immobiliare\">Nullit\u00e0 contratto preliminare di compravendita immobiliare<\/h3>\n\n\n<p>L&#8217;art 1351 c.c. prevede che il contratto preliminare <strong>\u00e8 nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive<\/strong>.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-durata-massima-contratto-preliminare\">Durata massima contratto preliminare<\/h3>\n\n\n<p>Il compromesso <strong>non ha una durata massima<\/strong>, visto che la data del rogito non \u00e8 un dato obbligatorio: acquirente e venditore non sono obbligati a fissare un termine per la compravendita e ad inserirlo nel contratto preliminare.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-inadempimento-contratto-preliminare-cosa-succede\">Inadempimento contratto preliminare: cosa succede?<\/h3>\n\n\n<p>Se quindi una delle due parti decide di non andare avanti col rogito, si procede con i risarcimenti, se previsti dal compromesso, e con le azioni che interessano la caparra come spiegato nel paragrafo relativo alla caparra confirmatoria.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-registrazione-contratto-preliminare-e-obbligatoria\">Registrazione contratto preliminare: \u00e8 obbligatoria?<\/h2>\n\n\n<p>Il contratto preliminare va registrato, non per motivi civili ma per <strong>motivi fiscali<\/strong>. Da un punto di vista civile sarebbe valido anche se non registrato, ma non farlo espone a rischi fiscali, visto che <strong>si tratterebbe di una forma di evasione fiscale<\/strong>.<br>La registrazione va effettuata <strong>entro i 30 giorni dalla sottoscrizione<\/strong>.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-contratto-preliminare-acquisto-casa-i-costi\">Contratto preliminare acquisto casa: i costi<\/h2>\n\n\n<p>Se il compromesso \u00e8 <strong>eseguito dal notaio<\/strong>, il costo pu\u00f2 oscillare tra gli 800 e i 1000 euro. Anche se \u00e8 una modalit\u00e0 cara pu\u00f2 rappresentare una grande<strong> tutela per l\u2019acquirente<\/strong>.<br>Se viene invece eseguito in autonomia, il costo \u00e8 di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>16 euro per ogni marca da bollo<\/strong> (una per ogni facciata o 100 righe di contratto);<\/li><li><strong>1 euro per ogni planimetria allegata;<\/strong><\/li><li><strong>16 euro<\/strong> per ulteriori allegati.&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Vi \u00e8 inoltre l\u2019imposta di registro da pagare per la registrazione in Agenzia delle Entrate. L\u2019imposta di registro costa <strong>200 euro<\/strong>.<br><strong>Se il contratto preliminare prevede dei pagamenti<\/strong>, si aggiunge lo 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-chi-paga-le-spese-di-registrazione-del-contratto-preliminare\">Chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare<\/h3>\n\n\n<p>Di solito, le spese di acquisto, tra cui quelle di registrazione del preliminare, sono <strong>a carico del compratore<\/strong>, ma non \u00e8 un obbligo: dal punto di vista fiscale questi oneri possono ricadere indifferentemente sull\u2019acquirente o sul venditore.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-come-registrare-contratto-preliminare-di-compravendita\">Come registrare contratto preliminare di compravendita<\/h3>\n\n\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/registrazione-online-del-preliminare-di-compravendita\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">registrazione del compromesso pu\u00f2 essere effettuata in<strong> via telematica<\/strong><\/a> o presentando il <strong>modello RAP<\/strong> (modello di richiesta di registrazione atti privati) presso un ufficio territoriale dell&#8217;Agenzia delle Entrate.&nbsp;<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-chi-deve-registrare-il-contratto-preliminare-di-compravendita\">Chi deve registrare il contratto preliminare di compravendita<\/h3>\n\n\n<p>Quando un affare \u00e8 concluso tramite l&#8217;intervento di un\u2019agenzia immobiliare, va richiesta la <strong><a href=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/trascrizione-contratto-preliminare-quello-che-devi-sapere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">registrazione del compromesso<\/a><\/strong>.<br>Infatti,<strong> i mediatori immobiliari hanno l&#8217;obbligo di registrare i contratti preliminari<\/strong> di compravendita stipulati a seguito della loro attivit\u00e0.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-registrazione-telematica-contratto-preliminare\">Registrazione telematica contratto preliminare<\/h3>\n\n\n<p>La registrazione telematica pu\u00f2 essere fatta comodamente da casa propria, se dotati di una connessione web. \u00c8 sufficiente<strong> entrare nell&#8217;area riservata dell&#8217;Agenzia delle Entrate<\/strong>, andare sulla sezione \u201cServizi\u201d e poi cliccare sulla categoria \u201cFabbricati e terreni\u201d. Infine, va selezionata la voce \u201cRegistrazione atti privati\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Spesso, l\u2019acquisto di un immobile prevede un contratto preliminare di compravendita. 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