{"id":18075,"date":"2023-03-27T12:00:07","date_gmt":"2023-03-27T10:00:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=18075"},"modified":"2023-09-14T12:10:40","modified_gmt":"2023-09-14T10:10:40","slug":"cambio-destinazione-uso-con-senza-opere-costi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/cambio-destinazione-uso-con-senza-opere-costi\/","title":{"rendered":"Cambio di destinazione d\u2019uso: la guida completa"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n

Come si definisce la destinazione d’uso?<\/h3>\n\n\n

Per capire meglio l\u2019utilit\u00e0 e l\u2019importanza del cambio di destinazione d\u2019uso, \u00e8 necessario capire cosa si intende per destinazione urbanistica di un edificio<\/strong>. Si tratta della funzione che il nostro ordinamento riconosce all\u2019immobile in base alle sue caratteristiche architettoniche e strutturali<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La destinazione d\u2019uso di un immobile \u00e8 quindi la funzione <\/strong>(o le funzioni) che l\u2019immobile ha (ad esempio la destinazione d’uso commerciale oppure residenziale). La modifica dei fini di utilizzo di una o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari (ad esempio, da abitazione a negozio) viene chiamata, nel linguaggio catastale, \u201ccambio di destinazione d\u2019uso<\/strong>\u201d, e si compie quando un immobile deve essere adibito per un uso diverso da quello passato.<\/p>\n\n\n

Chi rilascia il cambio di destinazione d’uso?<\/h3>\n\n\n

Gli interlocutori per il cambio di destinazione d\u2019uso sono il Comune di competenza<\/strong> e il Catasto<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La pratica del cambio di <\/strong>destinazione d\u2019uso urbanistica<\/strong>, che modifica la funzione o lo scopo di un edificio \u00e8 legata ad un iter preciso<\/strong>, che comprende la richiesta dell\u2019autorizzazione comunale (dal punto di vista urbanistico) e l\u2019aggiornamento catastale.<\/p>\n\n\n

Destinazione d’uso e categoria catastale: differenze<\/h3>\n\n\n

Categorie catastali e destinazione d’uso: \u00e8 importante non confondere le destinazioni d\u2019uso degli immobili con le categorie catastali<\/a><\/strong>, o classi catastali<\/strong>, che hanno una funzione di classificazione catastale e di attribuzione di una rendita. La categoria catastale serve quindi a ricavare la rendita<\/a> <\/strong>di un immobile, e quindi il suo valore fiscale<\/strong>, quindi non riguarda aspetti urbanistici o la funzione di utilizzo degli spazi. Esistono delle tabelle di correlazione tra categorie catastali e destinazioni d’uso, da consultare per chiarire ogni dubbio.<\/p>\n\n\n

Come si classificano i fabbricati in base alla destinazione d’uso: i riferimenti legali<\/h3>\n\n\n

Il riferimento legale per questa pratica \u00e8 il DPR n.380\/2001<\/strong> (Testo Unico Edilizia), in particolare l\u2019articolo 23-ter<\/strong>, che parla del mutamento d\u2019uso urbanisticamente rilevante, che, citato letteralmente, illustra in questo modo le varie casistiche:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSalva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unita’ immobiliare diversa da quella originaria, ancorche’ non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purch\u00e9 tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unita’ immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:<\/em><\/p>\n\n\n\n

a) residenziale;<\/em><\/p>\n\n\n\n

a-bis) turistico-ricettiva;<\/em><\/p>\n\n\n\n

b) produttiva e direzionale;<\/em><\/p>\n\n\n\n

c) commerciale;<\/em><\/p>\n\n\n\n

d) rurale.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n

Cosa bisogna fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile?<\/h3>\n\n\n
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Nel caso dovessimo cambiare destinazione d\u2019uso a un nostro immobile, \u00e8 bene procedere con cautela, verificando se \u00e8 possibile proseguire con la modifica<\/strong> e informandosi su quanto sar\u00e0 necessario pagare<\/strong>. Chi non \u00e8 a suo agio con la burocrazia potrebbe fare fatica ad orientarsi tra termini tecnici e procedure relative al cambio di destinazione d\u2019uso.<\/p>\n\n\n\n

Innanzitutto, quando si desidera cambiare destinazione d\u2019uso di un immobile, bisogna prima informarsi su come fare la pratica urbanistica<\/strong>: serve sapere cosa occorre cambiare a livello urbanistico e quali permessi <\/strong>vanno richiesti, per costruire, al Comune in cui l\u2019immobile si trova.<\/p>\n\n\n\n

Dopo, segue la fase del cambio destinazione d\u2019uso<\/strong> vero e proprio: al Catasto viene fatto l\u2019aggiornamento della documentazione fiscale. Si fa quindi una variazione catastale che modifica i valori. Non sempre, la richiesta di cambio \u00e8 legata a lavori edilizi, ma in questo caso si parla di cambio di destinazione d\u2019uso con opere<\/strong> ed \u00e8 quindi necessario chiedere i permessi urbanistici al Comune prima di compiere i lavori.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019autorizzazione al Comune<\/strong> serve solo nel caso si passi ad una categoria funzionale diversa (da destinazione d’uso commerciale a residenziale e viceversa). In questo caso, il cambio di destinazione d\u2019uso viene considerato  \u201curbanisticamente rilevante\u201d. Ci\u00f2 \u00e8 necessario anche nel caso non ci siano opere edilizie in programma.<\/p>\n\n\n\n

Nei casi in cui la categoria funzionale non cambi<\/strong> (ad esempio il caso in cui si rimane nella destinazione d’uso commerciale), l\u2019autorizzazione rilasciata dal Comune di competenza non \u00e8 necessaria, e basta rivolgersi direttamente al Catasto per modificare la disposizione, forma e dimensione dei locali.<\/p>\n\n\n\n

In realt\u00e0, il caso pi\u00f9 frequente \u00e8 quello in cui, oltre al cambio di destinazione d\u2019uso, c\u2019\u00e8 un cambio di categoria funzionale<\/strong>. Questa procedura pu\u00f2 essere fatta solo rispettando le normative vigenti: quando ci\u00f2 non avviene, l\u2019intervento viene considerato dalla legge come abuso edilizio, ed \u00e8 soggetto a multe salate. Nei prossimi paragrafi verranno illustrate meglio le differenze e cosa \u00e8 necessario fare nei vari casi.<\/p>\n\n\n

Tipi di cambio di destinazione d\u2019uso urbanistica<\/h3>\n\n\n

Il cambio di destinazione d\u2019uso non \u00e8 per forza legato allo svolgimento di opere edilizie<\/strong>, quindi esistono cambi con o senza svolgimento di opere<\/strong>. Inoltre, si distinguono inoltre cambi di destinazione d\u2019uso urbanisticamente rilevanti <\/strong>(esempio: dalla residenziale alla destinazione d’uso commerciale) o non rilevanti<\/strong> (da residenziale a residenziale).
In questo secondo caso, il cambio \u00e8, tendenzialmente, sempre possibile ed \u00e8 necessaria una SCIA.
Invece, nel caso di un passaggio di categoria<\/strong>, \u00e8 necessario procedere col Permesso di Costruire<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\"\"\/<\/figure>\n\n\n\n

Ricapitolando, abbiamo due tipi di cambi:<\/p>\n\n\n\n

  • All\u2019interno della stessa categoria funzionale<\/strong>: ad esempio da albergo a RTA (residenza turistico-alberghiera). In questo caso, si tratta di un cambio di destinazione d\u2019uso urbanisticamente non rilevante ed \u00e8 un caso tendenzialmente sempre permesso, perch\u00e9 non va in contrasto con ci\u00f2 che gli strumenti urbanistici comunali potrebbero indicare.<\/li>
  • Con cambio di categoria funzionale<\/strong>: n questo caso si parla di cambio di destinazione d\u2019uso urbanisticamente rilevante, ed \u00e8 un caso che deve rispondere ad alcune norme, tra cui quelle igienico sanitarie, o le eventuali restrizioni dettate dai piani urbanistici.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Dobbiamo poi confrontarci con i concetti di \u201crilevante<\/strong>\u201d e \u201cnon rilevante<\/strong>\u201d perch\u00e9 legati al concetto di carico urbanistico<\/strong>. Ogni territorio \u00e8 diviso in zone territoriali omogenee (ZTO), ed ognuna di esse ha un carico urbanistico, ovvero i servizi e le infrastrutture messe a disposizione di chi vive in quella zona. Se una zona diventa residenziale, ad esempio, il \u201ccarico urbanistico\u201d aumenta.<\/p>\n\n\n\n

    Sia un cambiamento urbanisticamente rilevante, che uno urbanisticamente non rilevante, pu\u00f2 essere un cambio di destinazione d’uso con o senza opere. Ognuno di questi interventi richiede tipi diversi di titoli abilitativi e regimi amministrativi<\/strong>. Per essere sicuri di aver valutato correttamente il proprio caso, \u00e8 meglio avere una conferma dall\u2019Ufficio tecnico del Comune.<\/p>\n\n\n

    Cambio destinazione d\u2019uso urbanistica e titoli abilitativi<\/h3>\n\n\n

    L\u2019autorizzazione urbanistica<\/strong> \u00e8 necessaria solo nel caso ci sia il passaggio ad un\u2019altra categoria funzionale. Se il cambio di destinazione \u00e8 interno alla stessa categoria funzionale<\/strong>, non serve nessun titolo autorizzativo<\/strong>, a meno che la legge regionale non dica il contrario.<\/p>\n\n\n\n

    Il caso in cui non \u00e8 necessario eseguire lavori \u00e8 molto raro. La prima cosa da capire \u00e8 se le opere siano o meno necessarie. Nel caso non lo fossero, basta andare allo Sportello Unico per l’edilizia del Comune<\/strong> di riferimento e presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attivit\u00e0 (SCIA)<\/strong>, facendola asseverare da un tecnico abilitato, in modo da poter fare la modifica.<\/p>\n\n\n\n

    Quando invece sono necessari dei lavori, bisogna chiedere al Comune di competenza il Permesso di Costruire<\/strong>. Senza questo permesso, non si pu\u00f2 procedere con le opere. Il permesso \u00e8 subordinato all’attestazione della congruit\u00e0 del piano di lavori <\/strong>ipotizzato con gli strumenti urbanistici in vigore e all\u2019esecuzione dei controlli <\/strong>necessari.<\/p>\n\n\n\n

    Sul titolo abilitativo necessario non c\u2019\u00e8 unanimit\u00e0 di vedute<\/strong>, ed \u00e8 quindi il caso di informarsi presso il Comune di competenza<\/strong> per evitare malintesi.<\/p>\n\n\n

    Quando \u00e8 possibile il cambio di destinazione?<\/h3>\n\n\n
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    Per passare da una categoria all\u2019altra devono esserci alcuni requisiti<\/strong>, che la normativa prevede e indica, ed \u00e8 necessario portare a termine il cambio di destinazione d\u2019uso di un immobile.
    Le fasi necessarie<\/strong>, ad esempio, per trasformare un magazzino in un\u2019abitazione sono:<\/p>\n\n\n\n

    • Verifica che l\u2019immobile sia compatibile con i requisiti richiesti<\/strong> per la categoria d\u2019arrivo.<\/li>
    • Una modifica prevista dal Piano Urbanistico Regionale<\/strong>.<\/li>
    • Entro 15 giorni dal termine dei lavori, una Segnalazione Certificata di Agibilit\u00e0<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n

      Possibili intoppi<\/h3>\n\n\n

      Il cambio di destinazione d\u2019uso di un immobile non \u00e8 sempre fattibile, ed \u00e8 quindi un bene informarsi sui due requisiti principali<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      • Che i regolamenti urbanistici<\/strong> lo consentano.<\/li>
      • Che gli ambienti dell\u2019immobile siano idonei ad ospitare la nuova funzione<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Molte problematiche riguardano i cambi di destinazione rilevanti<\/strong>. Frequentemente, un ambiente non \u00e8 adeguato ad ospitare la nuova funzione, ad esempio per motivi igienico-sanitari<\/strong>, o perch\u00e9 i RAI <\/strong>(Rapporti Aero-Illuminanti) non giocano a suo favore, o per questioni relative alle normative comunali<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        Un altro problema che si verifica spesso \u00e8 che il Piano Urbanistico del Comune non preveda quella funzione in quella zona<\/strong>, e che quindi sia impossibile procedere col cambio di destinazione d\u2019uso dell\u2019immobile. Se poi l\u2019unit\u00e0 immobiliare si trova in un ambito condominiale, un altro ostacolo al cambio di destinazione d\u2019uso potrebbe essere un regolamento condominiale<\/strong>.<\/p>\n\n\n

        Conseguenze ed effetti. Alcuni esempi concreti<\/h3>\n\n\n

        Non \u00e8 sempre possibile cambiare destinazione d\u2019uso, perch\u00e9 alcuni immobili non sono compatibili ad alcune funzioni. Ad esempio, chi vuole cambiare la destinazione d’uso dei locali interrati deve fare i conti con rigide restrizioni.<\/p>\n\n\n\n

        La D.Lgs. 81\/08, all\u2019articolo 65 dice che:<\/p>\n\n\n\n

        • \u00c8 vietato destinare al lavoro locali chiusi sotterranei o semisotterranei;<\/em><\/li>
        • In deroga alle disposizioni di cui al comma 1, possono essere destinati al lavoro locali chiusi sotterranei o semisotterranei quando ricorrano particolari esigenze tecniche. In tali casi il datore di lavoro provvede ad assicurare idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima.<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Facciamo un esempio concreto: un deposito viene trasformato in abitazione<\/strong>. Siamo nell\u2019abito del cambio di destinazione urbanisticamente rilevante e sono richieste diverse opere per rendere l\u2019ex deposito adatto al nuovo ruolo.

          Ad esempio, sono previste:<\/p>\n\n\n\n

          • L’installazione di impianti di climatizzazione. <\/li>
          • La trasformazione dell\u2019impianto elettrico in un impianto residenziale.<\/li>
          • L\u2019inserimento (o l\u2019adeguamento) dei servizi igienici.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

            Verranno quindi aperte nuove utenze. La climatizzazione potr\u00e0 essere pensata tramite pompe di calore o con un semplice impianto di riscaldamento composto da termosifoni e caldaia a condensazione o sistema radiante a pavimento.
            Ci sono poi delle questioni legate al comfort <\/strong>visivo, termoigrometrico e acustico, che potrebbe richiedere altri interventi, legati ai RAI <\/strong>(Rapporti Aero-Illuminanti), alla rimozione dei ponti termici, e all\u2019isolamento dei solai. Potrebbe essere necessario cambiare gli infissi<\/strong>: se presente una copertura shed (frequente nei depositi), a volte si sceglie di mettere finestre da tetto, con apertura a vasistas<\/em>, che mantengono le atmosfere post-industriali<\/strong>.
            Si passa poi al nuovo progetto degli spazi, che di solito prevede la trasformazione dell\u2019open space in ambienti compartimentati, tramite pareti prefabbricate<\/strong>, e soppalchi. Infine, si pensa al ri-progetto delle finiture e dell\u2019illuminazione.<\/p>\n\n\n

            Chi decide la destinazione d’uso di un immobile?<\/h3>\n\n\n

            Sono le attivit\u00e0 che vengono svolte<\/strong>, o di cui si prevede lo svolgimento, in un immobile che determinano la corretta destinazione d\u2019uso<\/strong> e che quindi indicano se \u00e8 necessario cambiare destinazione.
            Ad esempio, se si desidera usare come abitazione un immobile che prima era utilizzato come ufficio, questa pratica sar\u00e0 necessaria.

            La pratica ha due step<\/strong>: <\/p>\n\n\n\n

            • Il primo prevede una modifica urbanistica<\/strong>.<\/li>
            • Il secondo prevede una modifica catastale<\/strong>. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

              C\u2019\u00e8 un iter burocratico<\/strong> che \u00e8 meglio affidare ad un esperto.<\/p>\n\n\n

              Cosa succede se non cambio destinazione d’uso?<\/h3>\n\n\n

              Ogni violazione delle normative previste viene punita con gravose sanzioni amministrative<\/strong> e pecuniarie. Vediamo come procedere in modo responsabile e sicuro.<\/p>\n\n\n

              Come si fa a sapere la destinazione d’uso di un immobile?<\/h3>\n\n\n

              Le destinazioni d\u2019uso sono legate al luogo dove l\u2019edificio si trova, perch\u00e9 dipendono dal Piano Regolatore Generale. Per orientarci sulle destinazioni d\u2019uso, proviamo ad esaminare alcuni esempi:<\/p>\n\n\n\n

              • Residenziale<\/strong>: uso abitativo (abitazioni, affittacamere, studi professionali).<\/li>
              • Industriale<\/strong>: produttiva e direzionale (botteghe di artigianato, laboratori, industrie, imprese edili, produzione di bene o servizi, trasformazione di materie prime, anche con piccoli spazi di vendita di prodotti).<\/li>
              • Commerciale<\/strong>: negozi, negozi all\u2019ingrosso, distribuzione (piccola e grande), somministrazione di cibi e bevande, bar, mercati, ristoranti.
                I luoghi che ospitano una funzione lavorativa e professionale hanno la funzione produttiva\/direzionale (banche, aziende, studi professionali, laboratori) o commerciale (negozi, piccola e grande distribuzione, ristori e bar).<\/li>
              • Turistico\/ricettiva<\/strong>: ostelli, residence, alberghi, campeggi.<\/li>
              • Servizi<\/strong>: centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati, banche, assicurazioni, sedi amministrativi di compagnie.<\/li>
              • Depositi <\/strong>e commerciale all\u2019ingrosso.<\/li>
              • Agricola\/Rurale<\/strong>: aziende zootecniche, aziende agricole, aziende florovivaistiche, vivai, colture, produzione di prodotti agrari, abitazioni rurali. I luoghi destinati al settore primario (agricoltura e allevamento) o al turismo agricolo (agriturismi) ricadono nella funzione rurale.<\/li><\/ul>\n\n\n

                Cosa succede se un immobile ha due funzioni<\/h3>\n\n\n

                Ci sono poi casi in cui un edificio viene usato per pi\u00f9 funzioni (in modo \u201cpromiscuo<\/strong>\u201d): in questo caso, la destinazione deve coincidere con la funzione principale<\/strong>, ovvero con quella che impiega la maggior parte della metratura dell\u2019immobile.
                Bisogna chiarire che \u00e8 necessario che le due funzioni abbiano una relazione<\/strong>: ad esempio se un hotel vende i prodotti, ma la maggior parte della metratura \u00e8 destinata alla funzione ricettiva, e solo un piccolo spazio \u00e8 uno store di prodotti, la funzione potr\u00e0 rimanere rurale e non sar\u00e0 quindi ricettiva.<\/p>\n\n\n

                Costi<\/h3>\n\n\n

                Non \u00e8 facile determinare i costi del cambio destinazione d\u2019uso di un immobile<\/strong>, perch\u00e9 influiscono molti fattori. Fare un calcolo del costo di cambio destinazione d’uso, di massima, \u00e8 possibile sommando:<\/p>\n\n\n\n

                • Il compenso del tecnico che gestisce la pratica amministrativa.<\/li>
                • Il costo di architetti, ingegneri o geometri a cui vengono affidate le pratiche urbanistiche.<\/li>
                • Il compenso del tecnico che realizzer\u00e0 il progetto e per quello che diriger\u00e0 i lavori (la voce \u00e8 presente solo nel caso di cambio destinazione d\u2019uso con opere).<\/li>
                • Il costo dei lavori edili e delle opere di ristrutturazione utili a rendere l\u2019immobile conforme ai requisiti previsti per la nuova funzione. Ad esempio, l\u2019apertura di nuove finestre o l\u2019installazione di nuovi impianti (la voce \u00e8 presente solo nel caso di cambio destinazione d\u2019uso con opere).<\/li>
                • Spese di segreteria per il rilascio delle autorizzazioni necessarie, costi delle pratiche catastali, oneri di urbanizzazione (variabili da Comune a Comune).<\/li>
                • Eventuali ulteriori fattori, che potrebbero essere presenti, in quanto il cambio di categoria pu\u00f2 generare delle spese, dovute al cambio di rendita catastale.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

                  Queste voci, sommate, danno il costo di massima<\/strong> della pratica di cambio di destinazione d\u2019uso di un immobile: alcune di queste voci sono fisse<\/strong>, altre (quelle che dipendono dagli oneri dei professionisti e dalle spese dei materiali edilizi), sono variabili<\/strong>.
                  Quali potrebbero essere, ad esempio, i costi di un cambio destinazione d’uso da agricolo a residenziale? Il professionista potrebbe chiedere dai 300 ai 700 euro, mentre i diritti amministrativi sarebbero tra gli 80 e i 350 euro. Infine, le spese edili costerebbero dai 50 ai 400 euro al metro quadro.
                  Le pratiche urbanistiche e quelle catastali vanno affidate ad un professionista esperto, che se ne occupi per noi. Gli interventi di cambio destinazione d\u2019uso con opere sono spesso compatibili con richieste di finanziamenti ed agevolazioni, come ad esempio il Superbonus<\/strong>.<\/p>\n\n\n

                  Cosa \u00e8 necessario fare dopo il cambio di destinazione d\u2019uso?<\/h3>\n\n\n

                  Dopo il cambio di destinazione d\u2019uso di un immobile, potrebbero essere necessari:<\/p>\n\n\n\n

                  • L\u2019aggiornamento catastale<\/strong>.<\/li>
                  • Il deposito del certificato di agibilit\u00e0<\/strong> presso il comune di competenza.<\/li>
                  • Il pagamento del contributo di costruzione<\/strong> per la diversa destinazione.<\/li><\/ul>\n\n\n

                    Sanatoria<\/h3>\n\n\n

                    La sanatoria <\/strong>degli abusi consistenti nel mutamento della destinazione d\u2019uso meramente funzionale pu\u00f2 essere assentita solo allorquando, sulla base di elementi obiettivi, sia possibile verificare in concreto l\u2019uso diverso da quello assentito (art.32, comma 1, lett).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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