{"id":13616,"date":"2021-07-21T11:36:38","date_gmt":"2021-07-21T09:36:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=13616"},"modified":"2023-05-12T18:51:15","modified_gmt":"2023-05-12T16:51:15","slug":"affitto-meglio-cedolare-secca-o-regime-ordinario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/affitto-meglio-cedolare-secca-o-regime-ordinario\/","title":{"rendered":"Affitto: meglio cedolare secca o regime ordinario"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"678\" src=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9-1024x678.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-13617\" srcset=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9-1024x678.jpg 1024w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9-300x199.jpg 300w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9-768x508.jpg 768w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9-370x245.jpg 370w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9-760x503.jpg 760w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/Progetto-senza-titolo-9.jpg 1151w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Quando si stipula un contratto di locazione,\nbisogna tenere in considerazione gli oneri fiscali a esso connessi. Ma come\nscegliere la tassazione delle locazioni abitative? <\/p>\n\n\n\n<p>Esistono due regimi fiscali possibili da\nutilizzare: la cedolare secca e il regime ordinario Irpef. Questi due regimi di\ntassazione sono molto diversi tra loro, e possiedono entrambi aspetti positivi\ne negativi. <\/p>\n\n\n\n<p>La scelta di un regime piuttosto che l\u2019altro dipende molto dalle caratteristiche personali e dalle esigenze del locatore. <\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-caratteristiche-regime-ordinario-irpef\">Caratteristiche regime ordinario\nIrpef<\/h2>\n\n\n<p>Nel caso in cui il locatore non effettui\nnessuna scelta per il regime fiscale da adottare, viene utilizzato il regime\nordinario. <\/p>\n\n\n\n<p>In questo caso, per quanto riguarda le <strong>imposte dirette, <\/strong>sono previste le\nseguenti riduzioni:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Canone di locazione ridotto del 5%\nse il contratto \u00e8 a \u201ccanone libero\u201d;<\/li><li>Canone ridotto del 25% per i\nfabbricati situati nella citt\u00e0 di Venezia centro e nelle isole della Giudecca,\nMurano e Burano;<\/li><li>Canone ridotto del 35% se\nl\u2019immobile \u00e8 riconosciuto di interesse storico o artistico;<\/li><li>Ulteriore riduzione del 30% del\ncanone se il fabbricato si trova in un comune ad alta densit\u00e0 abitativa ed \u00e8\nlocato a \u201ccanone&nbsp; concordato\u201c. <\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Per quanto riguarda le <strong>imposte indirette<\/strong>, il contratto di\nlocazione sconta un imposizione indiretta basata sull\u2019imposta di bollo e\nsull\u2019imposta di registro.<\/p>\n\n\n\n<p>In particolare, per quanto riguarda l\u2019<strong>imposta di bollo<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>\u0400 dovuta su ogni copia del\ncontratto di locazione che si intende registrare;<\/li><li>deve essere applicata una marca da\nbollo da 16 \u20ac ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto;<\/li><li>Le marche da bollo devono essere\ndatate al massimo con la data di stipula del contratto, e ove si appongano\nmarche con data successiva devono essere applicate altre marche da bollo come\nsanzione.<\/li><li>Anche gli allegati del contratto\ndevono avere una marca da bollo da 16 \u20ac ogni 4 pagine (o 100 righe), ma se ci\nsono planimetrie \u00e8 necessario applicare una marca da 16 \u20ac per ognuna di esse. <\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019<strong>imposta\ndi registro <\/strong>viene commisurata al canone di locazione pattuito ed \u00e8 dovuta\nda chi registra il contratto (il proprietario), e, se il contratto lo prevede,\npu\u00f2 rivalersi sull\u2019inquilino nella misura del 50% di quanto pagato. Inoltre,\nl\u2019imposta \u00e8 dovuta con un minimo di 67 \u20ac da versare al momento della\nregistrazione, e successivamente ogni anno quando si rinnova il contratto.\nL\u2019importo dovuto \u00e8 il seguente:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>2% fabbricati ad uso abitativo: se\nil locatore \u00e8 un\u2019impresa ed applica l\u2019IVA sulla locazione, l\u2019imposta di\nregistro dovuta \u00e8 nella misura fissa di 200 \u20ac. <\/li><li>1% fabbricati strumentali per\nnatura.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Tuttavia, \u00e8 possibile versare l\u2019imposta di registro per pi\u00f9 annualit\u00e0 in un\u2019unica soluzione, con possibilit\u00e0 di riduzione degli importi dovuti. <\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-caratteristiche-cedolare-secca\">Caratteristiche cedolare secca<\/h2>\n\n\n<p>La cedolare secca \u00e8 un regime di\ntassazione alternativo al regime ordinario Irpef. <\/p>\n\n\n\n<p>In particolare, il sistema di <strong>cedolare secca <\/strong>applica al canone annuo\ndi locazione un\u2019imposta fissa in sostituzione dell\u2019Irpef e delle relative\naddizionali, dell\u2019imposta registro e dell\u2019imposta bollo.<\/p>\n\n\n\n<p>Quando si sceglie di applicare il regime\ndella cedolare secca \u00e8 necessario compilare il <a href=\"https:\/\/www.google.com\/url?sa=t&amp;rct=j&amp;q=&amp;esrc=s&amp;source=web&amp;cd=&amp;ved=2ahUKEwig3pGk4-7xAhW8hf0HHcwWAT8QFjAAegQIBBAD&amp;url=https%3A%2F%2Fwww.agenziaentrate.gov.it%2Fportale%2Fdocuments%2F20143%2F266871%2Fmodello%2Brli%2B19032019_RLI_mod.pdf%2F328638c8-4e4e-ac30-1946-2fc634a21e4e&amp;usg=AOvVaw09yd-JZRwOvoHjZ4XgMekl\">modello RLI<\/a>, presente sul sito dell\u2019Agenzia\ndelle Entrate. Generalmente quest\u2019azione deve essere esercitata insieme alla\nregistrazione del contratto di locazione e ha validit\u00e0 per tutta la durata del\ncontratto (salvo revoca). In caso di proroga del contratto, l\u2019opzione deve\nessere esercitata entro il termine di versamento dell\u2019imposta di registro\n(quindi entro 30 giorni).<\/p>\n\n\n\n<p>Nel caso non venga esercitata\nquest\u2019opzione, \u00e8 sempre possibile accedere al regime cedolare secca per le\nsuccessive annualit\u00e0, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>Le imposte dovute con il regime della\ncedolare secca sono le seguenti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Imposta sostitutiva del <strong>21%<\/strong> del canone per i c<strong>ontratti di locazione a canone libero<\/strong><\/li><li>Imposta sostitutiva del<strong> 10% <\/strong>del canone per i <strong>contratti di locazione a canone concordato <\/strong>e relativi alle abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa (Cipe) o nei Comuni con poche disponibilit\u00e0 abitative. <\/li><\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-a-quali-immobili-si-applica\">A quali immobili si applica?<\/h2>\n\n\n<p>Per legge l\u2019opzione della tassazione con\ncedolare secca si applica agli immobili appartenenti alle <strong>categorie catastali da A1 ad A11<\/strong> (esclusa A10), cio\u00e8 uffici e studi\nprivati, locati ad uso esclusivamente abitativo. Vengono incluse anche le\npertinenze, purch\u00e8 siano effettuate congiuntamente all\u2019abitazione.<\/p>\n\n\n\n<p>La cedolare secca si pu\u00f2 applicare anche agli\nimmobili <strong>affittati per brevi periodi<\/strong>,\ne dal 1 gennaio 2021 sono state introdotte alcune novit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La tassazione agevolata del 21% o 10% si applica fino a un<strong> max di 4 immobili.<\/strong><\/li><li>Se si affittano 5 o pi\u00f9 immobili scatta la presunzione di <strong>attivit\u00e0 imprenditoriale<\/strong> (bisogna quindi aprire partita IVA).<\/li><\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-regime-irpef-o-cedolare-secca-come-scegliere\">Regime Irpef o cedolare secca:\ncome scegliere?<\/h2>\n\n\n<p>Per scegliere il regime fiscale pi\u00f9 adatto\nalle proprie esigenze \u00e8 possibile effettuare una simulazione della tassazione\nche si potrebbe ottenere con entrambi i regimi.<\/p>\n\n\n\n<p>Per rendere pi\u00f9 chiara l\u2019idea delle varie caratteristiche e differenze tra i due regimi, nella tabella di seguito \u00e8 stato fatto un confronto tra cedolare secca e regime IRPEF. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td>\n  <strong>Regime\n  ordinario<\/strong>\n  <\/td><td>\n  <strong>Cedolare\n  secca<\/strong>\n  <\/td><\/tr><tr><td>Il reddito derivato dall\u2019affitto dev\u2019essere dichiarato e va sommato con gli altri redditi.   <\/td><td>Il reddito derivato dall\u2019affitto va   dichiarato ma non \u00e8 rilevante ai fini dell\u2019Irpef. Inoltre non \u00e8 possibile far   valere sgravi o agevolazioni fiscali.   <\/td><\/tr><tr><td>Le aliquote Irpef &#8211; in base al reddito &#8211;   possono raggiungere il 43%.   <\/td><td>Le aliquote sono fisse e pari al 21% o   al 10%.   <\/td><\/tr><tr><td>Imposta di registro: da pagare quando si registra il contratto.   <\/td><td>Non \u00e8 previsto il pagamento di nessuna   imposta di registro.   <\/td><\/tr><tr><td>Imposta bollo da pagare.   <\/td><td>Non si paga nessuna imposta bollo.   <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Simulare la tassazione con cedolare secca \u00e8\nrelativamente pi\u00f9 facile del regime ordinario: \u00e8 sufficiente applicare\nl\u2019imposta del 21% sul canone annuo di locazione indicato sul contratto. <\/p>\n\n\n\n<p>Al contrario\ninvece, individuare la tassazione ordinaria risulta essere pi\u00f9 complesso. <\/p>\n\n\n\n<p>Per il regime\nordinario \u00e8 necessario tenere in considerazione le varie imposte indirette\ndovute sul contratto: imposta di bollo e di registro. Inoltre, bisogna fare\nanche una simulazione della dichiarazione dei redditi in quanto l\u2019Irpef dovuta\nsui canoni di locazione varia a seconda della fascia di reddito. <\/p>\n\n\n\n<p>Tuttavia, l\u2019applicazione della tassazione\nIrpef pu\u00f2 risultare pi\u00f9 conveniente della cedolare secca in presenza di\nrilevanti oneri deducibili e detraibili da sfruttare in dichiarazione, che\npermettono di abbattere, anche di molto, la tassazione Irpef.<\/p>\n\n\n\n<p>In conclusione, per poter scegliere la migliore tipologia di tassazione delle locazioni abitative si consiglia di effettuare le varie simulazioni.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quando si stipula un contratto di locazione, bisogna tenere in considerazione gli oneri fiscali a esso connessi. 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