{"id":13225,"date":"2021-04-28T16:44:44","date_gmt":"2021-04-28T14:44:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=13225"},"modified":"2023-08-28T15:18:07","modified_gmt":"2023-08-28T13:18:07","slug":"come-dividere-una-casa-in-due-appartamenti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/come-dividere-una-casa-in-due-appartamenti\/","title":{"rendered":"Come dividere una casa in due appartamenti"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"684\" src=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-1024x684.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-13226\" srcset=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-1024x684.jpg 1024w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-768x513.jpg 768w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-370x247.jpg 370w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-760x508.jpg 760w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887-390x260.jpg 390w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/Progetto-senza-titolo-2021-04-28T164254.887.jpg 1183w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Decidere di <strong>frazionare un appartamento <\/strong>vuol dire\ndividere in due o pi\u00f9 parti un\u2019unit\u00e0 immobiliare originaria.<\/p>\n\n\n\n<p>Dividere una casa\naumenta il valore di un immobile, in particolare nelle citt\u00e0 in cui i piccoli\nappartamenti hanno un valore maggiore rispetto a quelli pi\u00f9 grandi. Solitamente\nquindi, il frazionamento di un appartamento risulta essere un <strong>investimento vantaggioso<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Le motivazioni\nche spingono un proprietario di un immobile a dividere una casa in due unit\u00e0\npossono essere numerose e di diverso tipo, legate sia a motivi di tipo\neconomico che familiari.<\/p>\n\n\n\n<p>Generalmente,\ndividere un appartamento che presenta le giuste caratteristiche, come ad\nesempio un\u2019ampia metratura o un doppio ingresso, non \u00e8 un\u2019impresa difficile.\nQuest\u2019attivit\u00e0 non risulta neanche particolarmente complessa a livello\nburocratico e nella richiesta di permessi necessari a procedere.&nbsp; <\/p>\n\n\n\n<p>Infatti, per poter\nprocedere \u00e8 necessario avere un permesso di pianificazione per dividere la\npropriet\u00e0 e, in alcuni casi, \u00e8 necessario dover richiedere l\u2019approvazione dei\nregolamenti edilizi per coprire i lavori di costruzione. <\/p>\n\n\n\n<p>Vediamo quindi tutto quello che c\u2019\u00e8 da sapere per <strong>dividere una casa in due appartamenti distinti.<\/strong><\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-dividere-una-casa-in-due-appartamenti-i-motivi-piu-comuni\">Dividere una casa in due appartamenti: i motivi pi\u00f9 comuni<\/h3>\n\n\n<p>Dietro la decisione di frazionare una casa di\nampia metratura in due unit\u00e0 distinte, possono esserci numerose motivazioni,\ntra cui:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Successione ereditaria: <\/strong>dividere una casa in\ndue unit\u00e0 distinte serve affinch\u00e9 due o pi\u00f9 eredi siano nelle condizioni di\nutilizzare una parte dell\u2019immobile senza che questo venga venduto o ceduto solo\na uno degli eredi.<\/li><li><strong>Investimento immobiliare<\/strong>: dividere un grande\nappartamento in due unit\u00e0 distinte significa infatti ricavare due appartamenti\ndi dimensioni pi\u00f9 ridotte (tipologia pi\u00f9 richiesta sul mercato) che si possono\nvendere o mettere in affitto. Inoltre, il valore al metro quadro di un\nappartamento piccolo \u00e8 maggiore rispetto a quello di un appartamento grande.<\/li><li><strong>Creare un appartamento indipendente <\/strong>da\ndestinare ai propri parenti (figli o genitori), mantenendo cos\u00ec per s\u00e8 un\nappartamento pi\u00f9 piccolo e pi\u00f9 facilmente gestibile. <\/li><li><strong>Affitto di una porzione:<\/strong> dopo aver comprato\nuna casa e averla frazionata in due appartamenti distinti, si pu\u00f2 decidere di\nmettere in affitto la seconda unit\u00e0, in modo da rientrare nel tempo nella spesa\nsostenuta.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Risulta quindi evidente che per un proprietario di un immobile \u00e8 potenzialmente conveniente effettuare un intervento edilizio di suddivisione, in quanto successivamente vi \u00e8 la possibilit\u00e0 di affittare o rivendere due unit\u00e0 immobiliari, che possono portare un introito superiore a quello che si potrebbe ricevere con una sola unit\u00e0 immobiliare di metratura pi\u00f9 ampia.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-frazionamento-di-un-immobile-i-permessi-necessari-e-la-procedura-da-seguire\">Frazionamento di un immobile: i permessi necessari e la procedura da seguire<\/h3>\n\n\n<p>La procedura da seguire dipende dal Piano\nRegolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e dai regolamenti\ncondominiali. Vediamo di seguito quali sono i principali passaggi dal punto di\nvista amministrativo e civilistico.<\/p>\n\n\n\n<p>Prima di tutto \u00e8 necessario verificare la\ndocumentazione esistente, in modo da verificare a livello costruttivo la\npossibilit\u00e0 di realizzare il frazionamento. \u00c9 necessario perci\u00f2, controllare la\nlegittimit\u00e0 della preesistenza al comune, ovvero effettuare i controlli per la <strong>conformit\u00e0 urbanistica-edilizia<\/strong>, sia la\n<strong>conformit\u00e0 catastale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Per quanto riguarda i permessi da richiedere,\nl\u2019attivit\u00e0 di frazionamento rientra nell\u2019edilizia libera, classificata come\nmanutenzione straordinaria. <\/p>\n\n\n\n<p>Per procedere con l\u2019inizio dei lavori bisogna\nfare una distinzione sul tipo di comunicazione necessaria:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Modulo CILA<\/strong> (<em>Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) <\/em>si tratta della\ncomunicazione di inizio lavori da parte di un tecnico specializzato. La CILA \u00e8\nnecessaria quando per eseguire i lavori non si effettuano interventi\nstrutturali.<\/li><li><strong>Modulo SCIA<\/strong> <em>(Segnalazione Certificata Inizio Attivit\u00e0)<\/em> necessario nel caso di\ninterventi strutturali, ad esempio per modifiche in facciata (es. apertura di\nnuove finestre).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Queste due differenti pratiche devono essere\nconsegnate consegnate al Comune. <\/p>\n\n\n\n<p>Inoltre, nel caso vi sia la presenza di\nvincoli storici o paesaggistici, potrebbe essere richiesta un\u2019ulteriore\ndocumentazione. <\/p>\n\n\n\n<p>Successivamente bisogna <strong>presentare l\u2019aggiornamento catastale<\/strong> al Catasto. Quando si effettua\nla soppressione del subalterno vecchio per costituire due nuove unit\u00e0\nimmobiliari, \u00e8 necessario dimostrare la conformit\u00e0 urbanistica nelle note\nrichiamando il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori.<\/p>\n\n\n\n<p>Inoltre, se l\u2019appartamento che si vuole\ndividere in due unit\u00e0 fa parte di un condominio occorre richiedere\npreventivamente <strong>l\u2019autorizzazione\ncondominiale<\/strong>, cos\u00ec da rendere presente al resto degli inquilini e\nall\u2019amministratore condominiale della variazione. <\/p>\n\n\n\n<p>Infine, il frazionamento prevede la necessit\u00e0\ndi <strong>richiedere nuovi allacci<\/strong> per gas\ned elettricit\u00e0.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"lavori-terminati-i-documentinecessari\">Lavori terminati: i documenti\nnecessari <\/h2>\n\n\n<p>Risulta importante anche la segnalazione al\nComune del termine dei lavori.<\/p>\n\n\n\n<p>Infatti, una volta conclusi lavori che hanno\nconsentito il frazionamento, \u00e8 necessario presentare un <strong>modulo SCA<\/strong> (segnalazione certificata di agibilit\u00e0) relativo a\nciascuna unit\u00e0 immobiliare, in modo tale da fornire una segnalazione della fine\ndegli interventi di rifacimento.<\/p>\n\n\n\n<p>Inoltre, bisogna andare ad aggiornare i dati\npresenti nella visura catastale. Con la <strong>variazione\ncatastale <\/strong>si effettua la sostituzione tra il subalterno identificativo\ndell\u2019immobile di partenza con la costituzione delle due nuove unit\u00e0, in modo\ntale da identificarle in modo univoco nel futuro.<\/p>\n\n\n\n<p>Infine, se il frazionamento \u00e8 stato effettuato in un condominio, \u00e8 necessario provvedere al <strong>rifacimento delle tabelle millesimali,<\/strong> in quanto due unit\u00e0 immobiliari distinte presentano un peso diverso nei calcoli legati alla divisione delle spese, ottenuti sulla base delle tabelle.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-costi-per-dividere-in-due-unita-un-appartamento\">Costi per dividere in due unit\u00e0 un appartamento<\/h3>\n\n\n<p>I costi per dividere in due unit\u00e0 un\nappartamento sono diversi e dipendono dal comune e dalla tipologia di\nintervento. Risulta quindi impossibile generalizzare e quantizzare il costo,\ntuttavia \u00e8 possibile raggruppare le principali voci di spese da sostenere:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Onorari dei professionisti:\ntecnici per progetti, pratiche e direzione lavori<\/li><li>Interventi edili ed impiantistici<\/li><li>Costi per l\u2019acquisto delle\nforniture per materiali e arredi<\/li><li>Diritti di istruttoria della\npratica edilizia<\/li><li>Imposta catastale per la\nvariazione <\/li><li>Allaccio nuove utenze (gas,\nelettricit\u00e0, telefono)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Il frazionamento di un appartamento non\nprevede il pagamento degli oneri concessori, salvo specifiche decisioni del\nComune ove si trova l&#8217;immobile. <\/p>\n\n\n\n<p>In conclusione, \u00e8 importante ricordare che i costi per il frazionamento rientrano tra i costi agevolabili con la detrazione per ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica (per approfondimenti sul tema vai alla sezione <a aria-label=\"'Superbonus 110%' (apre in una nuova scheda)\" href=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/tag\/superbonus-110\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">&#8216;Superbonus 110%&#8217;<\/a>).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Decidere di frazionare un appartamento vuol dire dividere in due o pi\u00f9 parti un\u2019unit\u00e0 immobiliare originaria. 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