{"id":12877,"date":"2021-02-23T13:08:14","date_gmt":"2021-02-23T12:08:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=12877"},"modified":"2023-08-28T15:37:58","modified_gmt":"2023-08-28T13:37:58","slug":"mercato-immobiliare-spagnolo-le-specificita-pre-e-post-covid-raccontate-da-un-insider","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/mercato-immobiliare-spagnolo-le-specificita-pre-e-post-covid-raccontate-da-un-insider\/","title":{"rendered":"Mercato immobiliare spagnolo: le specificit\u00e0 pre e post Covid raccontate da un insider"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-1024x683.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-12878\" srcset=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-370x247.jpg 370w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-760x507.jpg 760w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash-390x260.jpg 390w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/florian-wehde-WBGjg0DsO_g-unsplash.jpg 1200w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Come ha reagito il mercato immobiliare spagnolo alla pandemia?<\/strong> Con maggiore o minore <strong>resilienza<\/strong> rispetto a quello <strong>italiano<\/strong>? Lo abbiamo chiesto a <strong><em>Piero Capponi<\/em><\/strong>, consulente ed analista immobiliare con esperienza pluridecennale nel mercato iberico. <\/p>\n\n\n\n<p>Ce lo ha raccontato partendo dalle specificit\u00e0 del mercato spagnolo: peculiarit\u00e0 socio-geografiche, usi e consuetudini del mercato dell&#8217;intermediazione, il rapporto degli spagnoli con la casa e molto altro&#8230;  <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quali sono le specificit\u00e0 del mercato dell&#8217;intermediazione spagnolo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Quello spagnolo \u00e8 un mercato che presenta meno regolamentazioni rispetto a quello italiano. Per diventare agenti <strong>non c\u2019\u00e8 bisogno di una qualificazione<\/strong>, ma solo della registrazione fiscale dell\u2019attivit\u00e0 d&#8217;impresa, ragion per cui \u00e8 anche difficile stimare il numero totale di agenzie immobiliari attive&#8221;. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9 cos\u00ec ovunque? Sappiamo che la Spagna con le sue Comunit\u00e0 Autonome \u00e8 ricca di specificit\u00e0 locali&#8230; <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Esatto, esistono delle differenze territoriali. In <strong>Andalusia <\/strong>e in <strong>Catalogna<\/strong>, ad esempio, \u00e8 presente un <strong>registro obbligatorio degli agenti<\/strong>, il che per\u00f2 risulta problematico per via del regolamento omnibus dell\u2019Unione Europea, che invita all&#8217;uniformit\u00e0 e alla semplificazione&#8221;.  <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si tratta di un mercato concentrato o frammentario? Qual \u00e8 il ruolo dei franchising? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Il settore dell&#8217;intermediazione si presenta &#8211; come in Italia del resto &#8211; <strong>frammentato<\/strong>, caratterizzato da numerose piccole realt\u00e0. I <strong>franchising<\/strong> rappresentano solo l&#8217;<strong>8% del mercato<\/strong>. I principali sono: <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Tecnocasa (circa 700 agenzie)<\/li><li>Redpiso (<em>spinoff<\/em> di Tecnocasa, circa 250 agenzie)<\/li><li>RE\/MAX (circa 160 agenzie e 1900 agenti)<\/li><li>Best House (153 agenzie)<\/li><li>Adaix (106 agenzie)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>In termini di transato, i franchising coprono il <strong>15% delle transazioni<\/strong> e tra il 20 e il 25% del valore totale. <\/p>\n\n\n\n<p>Esiste inoltre un&#8217;<strong>associazione nazionale di categoria (FADEI)<\/strong> che raggruppa circa 10 mila agenzie&#8221;. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Com&#8217;\u00e8 strutturato il sistema provvigionale? Ci sono delle regole precise? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Premetto che solo <strong>il 60% delle transazioni immobiliari in Spagna \u00e8 mediato<\/strong>, una percentuale che rappresenta, in termini assoluti, circa 280 mila transazioni all&#8217;anno. <strong>Il sistema provvigionale<\/strong>, cos\u00ec come in Italia, <strong>non prevede delle regole fisse.<\/strong> In linea di massima \u00e8 pi\u00f9 simile al modello americano, in cui solo una delle due parti paga l&#8217;agente. Ma, come anticipato, si tratta di un modello misto. Parlando di franchising, ad esempio, RE\/MAX, network anglosassone per eccellenza, fa <em>consulenza di parte<\/em> e quindi fa pagare una provvigione pari al 4\/5% solo ad una parte (in genere il venditore); Tecnocasa, invece, fa <em>intermediazione<\/em>&nbsp;all&#8217;italiana, media tra le parti e percepisce una provvigione da ambo le parti, pari al 4+3% (per un complessivo 7%).&#8221;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A livello di mercato immobiliare quali sono le peculiarit\u00e0 spagnole? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Il mercato immobiliare spagnolo \u00e8 simile, per certi versi, a quello americano, caratterizzato da <strong>volatilit\u00e0<\/strong>, una variabile che \u00e8 funzione dell\u2019accesso al credito. I continui cambi nella regolamentazione relativa a mutui e prestiti hanno portato alla fluttuazione dei prezzi e al crearsi di una <strong>bolla<\/strong> \u200b(poich\u00e9 ogni volta che si abbassano i tassi o diventa pi\u00f9 facile ottenere un mutuo, com&#8217;\u00e8 naturale che sia, molti spagnoli scelgono di investire nel mattone). Intorno al 2012-2013 si \u00e8 verificato lo scoppio della bolla immobiliare con un conseguente crollo dei prezzi (a Madrid, in uno dei quartieri pi\u00f9 centrali, il prezzo per mq era sceso almeno del 50%, nei casi migliori). Nel 2019 &#8211; situazione pre-covid &#8211; si \u00e8 raggiunto l&#8217;ultimo picco relativo, con un prezzo di circa il 70% pi\u00f9 alto rispetto a quello massimo del 2007. Dopo questo picco, a partire dall&#8217;estate 2019, i prezzi &#8211; esageratamente alti &#8211; erano gi\u00e0 in discesa, e il lockdown ha accelerato questo trend&#8221;. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Com&#8217;\u00e8 ora la situazione prezzi? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Come anticipato la situazione dei valori immobiliari \u00e8 molto diversa rispetto a quella italiana e col Covid \u00e8 diventata ancora pi\u00f9 fluttuante. A differenza che in Italia, dove i prezzi sono rimasti tutto sommato stabili, in Spagna si \u00e8 registrato un <strong>calo del 15%<\/strong>. Prevedibilmente continueranno a scendere finch\u00e9 la situazione Covid non si sar\u00e0 normalizzata. Alla diminuzione dei prezzi \u00e8 per\u00f2 corrisposto un risveglio del mercato immobiliare&#8221;. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cosa \u00e8 cambiato nei gusti della clientela spagnola col Covid? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;A livello di cambiamento nei gusti del cliente, si sono attivati pi\u00f9 o meno gli stessi processi mentali italiani: i clienti ricercano <strong>case pi\u00f9 grandi<\/strong>, con giardino e una qualit\u00e0 abitativa pi\u00f9 alta. <\/p>\n\n\n\n<p>A livello di flussi, lo <strong>smart working <\/strong>implementato da molte agenzie ha fatto s\u00ec che molti lavoratori\/famiglie preferissero spostarsi verso la <strong>periferia<\/strong>, alla ricerca di abitazioni pi\u00f9 grandi e confortevoli. Gli <strong>anziani<\/strong>, al contrario, si stanno spostando verso il centro citt\u00e0, per la vicinanza ai servizi e agli ospedali&#8221;. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Gli investimenti dall&#8217;estero sono diminuiti? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;In Spagna &#8211; spiega Capponi &#8211; \u00e8 molto sviluppato, specie sulla costa, il <strong>mercato delle seconde case<\/strong>, principalmente comprate da acquirenti stranieri (inglesi, tedeschi, olandesi, scandinavi). Un mercato internazionale che era davvero molto florido prima del Covid, si pensi che in alcune localit\u00e0 balneari sulla costa e sulle isole si sono formate delle vere e proprie comunit\u00e0 di Nord-europei, in cui addirittura i sindaci dei vari comuni sono stranieri. Nel 2020, a causa del Covid e del divieto agli spostamenti, questo mercato ha subito un crollo, registrando un calo del <strong>-45\/50% alle Baleari e alle Canarie<\/strong>&#8220;. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/premium\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img decoding=\"async\" width=\"800\" height=\"300\" src=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/banner-wikipremium-v1-2.jpg\" alt=\"wikicasa-premium\" class=\"wp-image-12577\" srcset=\"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/banner-wikipremium-v1-2.jpg 800w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/banner-wikipremium-v1-2-300x113.jpg 300w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/banner-wikipremium-v1-2-768x288.jpg 768w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/banner-wikipremium-v1-2-370x139.jpg 370w, https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/banner-wikipremium-v1-2-760x285.jpg 760w\" sizes=\"(max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Come \u00e8 cambiato, col Covid, il rapporto delle agenzie con la digitalizzazione?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Senza dubbio, per forza di cose, il rapporto \u00e8 migliorato. Gli agenti immobiliari spagnoli si sono adattati alla contingenza migliorando sia a livello di alfabetizzazione informatica, che in termini di utilizzo e diffusione di strumenti digitali. Hanno compreso che la tecnologia pu\u00f2 essere un ottimo supporto sia a livello di negoziazione, che per gestire visite &#8211; video e virtual tour scremano chi no \u00e8 davvero interessato, discriminando in negativo &#8211; e la fase di firma del contratto. Il rapporto con i portali &#8211; come succede anche in Italia &#8211; \u00e8 un rapporto di amore e odio. Anche perch\u00e9, i prezzi degli abbonamenti qui in Spagna sono pi\u00f9 alti (circa 300\/400 euro al mese).&#8221;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quali sono i portali immobiliari pi\u00f9 importanti? Le agenzie immobiliari online sono diffuse? <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;I tre principali sono <strong>Idealista<\/strong> (pi\u00f9 diffuso a Madrid), <strong>Fotocasa<\/strong> (forte a Barcellona) e <strong>Pisos<\/strong>. Le agenzie immobiliari online esistono ma non stanno avendo il successo sperato. Ci\u00f2 \u00e8 dovuto anche alla discontinuit\u00e0 territoriale spagnola, dove la maggior parte della popolazione vive nei grandi centri urbani o sulla costa &#8211; motivo per cui \u00e8 pi\u00f9 semplice fare intermediazione online a Madrid &#8211; mentre ci sono porzioni dell&#8217;entroterra molto selvagge e quasi disabitate&#8221;.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Come ha reagito il mercato immobiliare spagnolo alla pandemia? Con maggiore o minore resilienza rispetto a quello italiano? 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