{"id":12434,"date":"2020-12-28T22:30:06","date_gmt":"2020-12-28T21:30:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=12434"},"modified":"2023-08-28T17:08:26","modified_gmt":"2023-08-28T15:08:26","slug":"cosa-fare-quando-la-planimetria-non-e-conforme-allo-stato-dellimmobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/cosa-fare-quando-la-planimetria-non-e-conforme-allo-stato-dellimmobile\/","title":{"rendered":"Cosa fare quando la planimetria non \u00e8 conforme allo stato dell’immobile?"},"content":{"rendered":"

Quando si \u00e8 alla ricerca di una nuova casa pu\u00f2 capitare di imbattersi in problematiche amministrative relative all\u2019immobile che si sta per acquistare. Cosa fare? Continuano i consigli per gli acquisti (immobiliari) del geometra Alessandro Grupico.<\/strong><\/h4>\n\n\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Solitamente le criticit\u00e0 amministrative sugli immobili saltano fuori in fase di proposta di acquisto<\/strong>, un momento delicato della trattativa immobiliare, in cui \u00e8 opportuno agire con prudenza e regolamentare fin da subito con chiarezza eventuali accordi o adempimenti futuri tra le parti. <\/p>\n\n\n\n

Una di queste problematiche pu\u00f2 consistere nella discrepanza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile<\/strong>. Cosa succede e come bisogna comportarsi in questo caso? <\/p>\n\n\n\n

Di solito le difformit\u00e0 – se esistono – si riscontrano gi\u00e0 in fase di prima o seconda visita all\u2019immobile, accertando incongruenze tra i luoghi e la planimetria catastale rasterizzata<\/em> fornita dall\u2019agenzia immobiliare o dal venditore. Spostamenti di tramezzi nella zona giorno, inversione della cucina con la cameretta, una finestra scomparsa nel bagno oppure un balcone pi\u00f9 lungo del previsto, sono purtroppo situazioni all\u2019ordine del giorno nelle compravendite, pertanto non bisogna spaventarsi ma procedere con cautela e serenit\u00e0, ancor meglio se assistiti da un tecnico competente nella risoluzione di eventuali criticit\u00e0 documentali.<\/p>\n\n\n\n

Prima di svelare come comportarsi a seconda dei casi che potrebbero prospettarsi, \u00e8 bene ricordare che la correttezza della documentazione amministrativa \u00e8 obbligo di legge<\/strong> per la stipula notarile ed \u00e8 anche necessaria per accedere a detrazioni ed agevolazioni fiscali, senza tralasciare che gli enti bancari non concedono mutui ipotecari in presenza di abusi edilizi.<\/p>\n\n\n

Come procedere per non compromettere il buon esito della compravendita? <\/strong><\/h3>\n\n\n

Andiamo con ordine. Per prima cosa, sar\u00e0 opportuno accertare se ci si trova di fronte ad un errore grafico<\/strong> da correggere sulla planimetria catastale oppure ad un vero e proprio intervento \u201cabusivo\u201d<\/strong>, cio\u00e8 eseguito senza aver ottenuto le previste autorizzazioni edilizie. <\/p>\n\n\n\n

Il documento necessario per tale analisi e verifica di regolarit\u00e0 urbanistica \u00e8 dato dall\u2019ultimo titolo depositato per l\u2019unit\u00e0 immobiliare<\/strong> (es. licenza dicostruzione, condono edilizio, D.I.A., S.C.I.A., ecc..) ed in particolare dall\u2019elaborato grafico che ne forma parte integrante.<\/p>\n\n\n\n

Quest\u2019ultimo \u00e8 il documento primario che bisogner\u00e0 verificare qualora ci si trovi di fronte a delle incongruenze rispetto alla planimetria catastale, perch\u00e9 \u00e8 il progetto<\/strong> che \u00e8 stato autorizzato<\/strong> per l\u2019edificazione oppure per la modifica edilizia dell\u2019immobile in questione ed \u00e8 quindi la base di analisi corretta per qualsiasi ragionamento inerente la sua regolarit\u00e0 urbanistica. <\/p>\n\n\n\n

La planimetria catastale<\/strong>, invece, \u00e8 un documento che ha scopi essenzialmente fiscali e tributari e che non da garanzie sulla conformit\u00e0 edilizio-urbanistica di un immobile; trattandosi di un certificato economico e di facile reperimento, \u00e8 tuttavia quello che spesso viene consegnato alle parti e che accompagna l\u2019intera trattativa immobiliare, seppur sia un documento con scarso valore sotto il profilo urbanistico, ad eccezione di casi particolari di edifici per i quali non sono rinvenibili i documenti relativi alla loro edificazione\/variazione.  <\/p>\n\n\n\n

Nel caso di immobili che hanno subito molteplici variazioni edilizie dalla loro costruzione ad oggi (es. edificazione, frazionamento, ampliamento per chiusura di una veranda, apertura di finestra, variazione della tramezzatura), non baster\u00e0 accertare solo l\u2019ultimo progetto<\/strong>: sar\u00e0 necessario verificare la somma di tutti i titoli edilizi e loro corretta storicit\u00e0. L’insieme dei documenti costituir\u00e0 la cosiddetta \u201cpreesistenza\u201d legittima<\/strong>. <\/p>\n\n\n

Errore grafico o intervento abusivo? <\/strong><\/h3>\n\n\n

Quindi, si potranno avere due situazioni nette da affrontare, progetto alla mano: nella prima, la pi\u00f9 semplice, lo stato dei luoghi accertato \u00e8 conforme al progetto, si \u00e8 solo trattato di un errore di rappresentazione grafica <\/strong>sulla planimetria catastale, che si potr\u00e0 rettificare con poco sforzo presso gli uffici del Catasto competente; nella seconda, dove si accerta la difformit\u00e0 tra il progetto autorizzato e la casa visitata<\/strong>, sar\u00e0 necessaria – ove possibile – una regolarizzazione \u201cin sanatoria\u201d<\/strong> presso il Comune mediante un opportuna istanza (C.I.L.A., S.C.I.A. o Permesso di Costruzione) a firma di tecnico abilitato, che varier\u00e0 in funzione della gravit\u00e0 dell\u2019abuso, dei vincoli e delle normative vigenti. <\/p>\n\n\n\n

Purtroppo non tutti gli illeciti edilizi sono \u201csanabili\u201d <\/strong>ed in alcuni casi di impossibilit\u00e0 a regolarizzare in via postuma, non resta che procedere alla messa in pristino dei luoghi, ovvero la demolizione degli abusi volta a ripristinare lo stato originario, cos\u00ec come autorizzato nella precedente licenza edilizia.<\/p>\n\n\n\n

Visto il variare delle tempistiche di\nrisoluzione delle potenziali problematiche, da pochi giorni fino anche a\nsvariati mesi, si raccomanda prima di impegnarsi contrattualmente, di\ndeterminare per tempo l\u2019entit\u00e0 delle irregolarit\u00e0 e loro regolarizzazioni, al\nfine di non subire ritardi durante la trattativa immobiliare che spesso si\nsvolge con tempi strettissimi e dove i rallentamenti potrebbero essere deleteri\n(es. vendite concatenate, richiesta di mutuo, trasloco, ecc..).   <\/p>\n\n\n\n

Un ultimo consiglio: ricordate che la maggior parte delle variazioni edilizie comportano come conseguenza la segnalazione sul relativo certificato di agibilit\u00e0, documento molto completo che attesta le condizioni di utilizzabilit\u00e0 e vivibilit\u00e0 degli ambienti in sicurezza. <\/p>\n\n\n\n

Ne parleremo in maniera approfondita nei prossimi articoli!<\/p>\n\n\n\n

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