{"id":12195,"date":"2020-11-25T17:01:53","date_gmt":"2020-11-25T16:01:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=12195"},"modified":"2023-08-28T17:22:45","modified_gmt":"2023-08-28T15:22:45","slug":"rinegoziare-i-contratti-di-locazione-causa-covid-19-si-puo-ecco-la-risposta-della-cassazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/rinegoziare-i-contratti-di-locazione-causa-covid-19-si-puo-ecco-la-risposta-della-cassazione\/","title":{"rendered":"Rinegoziare i contratti di locazione causa Covid-19 si pu\u00f2? Ecco la risposta della Cassazione"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

L\u2019emergenza Covid-19 ha cambiato la situazione lavorativa ed economica di molti italiani, innescando talvolta dinamiche economiche spiacevoli e controversie tra privati. In particolare anche in materia di locazioni<\/strong>, numerosissime sono state le richieste di rinegoziazione di termini e canoni del contratto da parte dei conduttori. <\/p>\n\n\n\n

Il locatario \u00e8 legittimato a richiedere la rinegoziazione del contratto in forza della contingenza economica? Se s\u00ec, in quali casi? Come deve comportarsi il locatore? Di recente \u00e8 giunta la risposta della Cassazione, che si \u00e8 esposta sull\u2019argomento, con la relazione \u201cNovit\u00e0 normative sostanziali del diritto \u201cemergenziale\u201d anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale\u201d, tentando di porre fine al caos normativo dovuto alle mancanze di risposte certe in una situazione nuova e di tipo emergenziale. <\/p>\n\n\n\n

Per fare chiarezza abbiamo consultato Tree Real Estate Academy,<\/strong> la scuola di formazione di Gabetti, Grimaldi e Professionecasa, che fornisce anche assistenza legale e fiscale alle agenzie immobiliari affiliate.<\/p>\n\n\n\n

“La Corte di Cassazione \u00e8 intervenuta proprio partendo dall\u2019inquadramento civilistico del contratto (inteso in senso ampio, non solo come contratto immobiliare – nello specifico – di locazione) facendo riferimento alle diverse norme applicabili in tema di risoluzione del contratto per impossibilit\u00e0 sopravvenuta<\/strong> ed eccessiva onerosit\u00e0<\/strong>. La Cassazione ha poi svolto un lavoro di integrazione e incrocio delle norme del Codice Civile con la recente legislazione anti-Covid, che ha previsto una serie di regole per tutelare adeguatamente le due parti di un contratto tenendo conto del contesto emergenziale, ad esempio in materia di rapporto fra le responsabilit\u00e0 del debitore e la necessit\u00e0 di rispettare le misure di contenimento prevista dal Cura Italia (articolo 91, dl 18\/2020). <\/p>\n\n\n\n

Naturalmente all’interno dell’ampio mondo dei contratti ci sono anche quelli di locazione, nelle varie tipologie, commerciali e residenziali.”<\/p>\n\n\n

L\u2019atteggiamento della Cassazione rispetto al contratto di locazione in essere \u00e8 conservativo o propende per la risoluzione?<\/strong><\/h3>\n\n\n

“Il principio che viene pi\u00f9 volte richiamato \u00e8 quello della buona fede  e quello della conservazione del contratto<\/strong>. Per il principio della buona fede<\/strong>, le parti contraenti, in ogni caso, sono tenute \u201ca trattare in buona fede e a condurre a termine la trattativa pervenendo al risultato\u201d, che pu\u00f2 essere rappresentato da un \u00abaccordo per la prosecuzione del rapporto ovvero per il suo scioglimento, ove ci\u00f2 risulti ad entrambi pi\u00f9 conveniente\u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Oltre al principio della buona fede viene fortemente caldeggiata tra le parti la necessit\u00e0 di rinegoziare le condizioni contrattuali<\/strong> nell\u2019apportare \u201cmodifiche al contratto suggerite dalla ragionevolezza e dalla buona fede; la parte che per inadempimento dell\u2019altra non ottiene il contratto modificativo, cui ha diritto, pu\u00f2 chiedere al giudice che lo costituisca con sua sentenza\u201d. <\/p>\n\n\n\n

In questo caso per\u00f2 la decisione del giudice \u201cdovr\u00e0 calibrarsi su elementi rigorosamente espressi dal medesimo regolamento negoziale\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Centrale risulta, in ogni caso, la valutazione, da parte del giudice, dell\u2019attivit\u00e0 di contrattazione svolta dalle parti prima che il processo rinegoziativo si interrompa, potendo residuare da esso spiccati elementi per decidere.”<\/p>\n\n\n

Qual \u00e8 la ratio e quali sono i principi dell\u2019ordinamento – oltre a quello della buona fede – a cui fa appello la Cassazione nel dare questa interpretazione?<\/strong><\/h3>\n\n\n

“Sulle base delle premesse sopra indicate, in generale, la rinegoziazione viene ritenuto lo strumento pi\u00f9 adeguato in tutti i casi in cui un contratto l’esistenza e la validit\u00e0 di un contratto si scontrino con la realt\u00e0 dei fatti causata dall\u2019emergenza Covid. Limitare la tutela del creditore \u201calla risoluzione e al risarcimento del danno significherebbe demolire il rapporto contrattuale, incanalandolo in quell\u2019imbuto che la clausola di buona fede e la rinegoziazione dovrebbero valere a scongiurare\u201d, spiega la Cassazione.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quindi un contratto pu\u00f2 essere rinegoziato in considerazione della mutata situazione rappresentata dalla pandemia. Risoluzione dell\u2019accordo e risarcimento non sono infatti gli strumenti adatti ad affrontare una situazione di emergenza, che richiede piuttosto di far valere la clausola di buona fede e la successiva rinegoziazione.<\/p>\n\n\n\n

Se le due parti sono disponibili, \u00abs\u2019incontrano e concludono\u00bb , se non c\u2019\u00e8 accordo \u00ab \u00e8 il giudice a decidere\u00bb.”<\/p>\n\n\n

Hai a disposizione qualche dato sui contratti di affitto (residenziali e commerciali) in sofferenza a causa della pandemia? O sul numero di cause avviate e di contratti rinegoziati? <\/strong><\/h3>\n\n\n

“L\u2019attivit\u00e0 giudiziaria \u00e8 stata sospesa per diversi mesi, quindi tutti i giudizi pendenti sono ripartiti a fatica qualche mese fa, non \u00e8 facile quantificare. Molte attivit\u00e0 sono state sospese con l\u2019ultimo DPCM che ha istituito le zone rosse, arancioni e gialle. Inoltre, si \u00e8 cercato di prevenire il problema ‘a monte’: <\/em>gli ultimi tre decreti, i cosiddetti \u201cDecreti ristori\u201d, hanno previsto bonus a favore di specifiche categorie che hanno dovuto sospendere le attivit\u00e0 perch\u00e9 ritenute a rischio e a cui sono stati destinati bonus per le locazioni commerciali.”<\/p>\n\n\n\n

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