{"id":12150,"date":"2020-11-19T19:00:00","date_gmt":"2020-11-19T18:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=12150"},"modified":"2023-08-28T17:24:26","modified_gmt":"2023-08-28T15:24:26","slug":"cosa-non-deve-mancare-per-lacquisto-sicuro-di-una-casa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/cosa-non-deve-mancare-per-lacquisto-sicuro-di-una-casa\/","title":{"rendered":"Cosa non deve mancare per l\u2019acquisto sicuro di una casa"},"content":{"rendered":"

Regolarit\u00e0 urbanistica e conformit\u00e0 catastale sono i due documenti imprescindibili per una trattativa serena. I consigli per gli acquisti (immobiliari) del geometra Alessandro Grupico. <\/strong><\/h4>\n\n\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

L\u2019acquisto di un immobile \u00e8 uno dei passaggi pi\u00f9 importanti della nostra vita e capita spesso di venire assaliti da mille dubbi e paranoie, perch\u00e9 \u00e8 facile non essere pienamente lucidi quando si assume una responsabilit\u00e0 cos\u00ec grande per s\u00e9 e per la propria famiglia, soprattutto se non si \u00e8 molto competenti in materia. <\/p>\n\n\n\n

Gli interessi in gioco sono alti: sul piatto della bilancia potrebbero esserci tanti anni di sacrifici passati o futuri, personali e dei propri genitori e l\u2019angoscia di sbagliare acquisto non fa trascorrere sereni questo momento di cambiamento, generalmente migliorativo, che invece dovrebbe essere vissuto nella pi\u00f9 completa sicurezza e serenit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Un ottimo consiglio per vivere al meglio questa esperienza agrodolce, che comunque rimarr\u00e0 indelebile nei ricordi della vita, \u00e8 senz\u2019altro quello di farsi assistere da seri professionisti del settore immobiliare, che aiuteranno a valutare pro e contro dell\u2019acquisto in maniera imparziale, impermeabili a sentimenti e debolezze, consentendo di essere liberi di sognare e pensare solo a quanto sia bella e funzionale la nostra nuova casa, in riferimento ai nostri magnifici progetti di vita.<\/p>\n\n\n\n

Abbiamo consultato il geometra Alessandro Grupico<\/strong> – www.alessandrogrupico.it<\/a> – che ha messo a disposizione la propria esperienza professionale per aiutare chi ci legge a muovere i primi passi in autonomia verso l’acquisto di una casa, rivelandoci le due verifiche chiave da svolgere in caso di interesse all\u2019acquisto, con l\u2019ausilio del venditore oppure dell\u2019agenzia immobiliare, che potranno essere sviluppate ancor meglio dall\u2019occhio esperto di un consulente tecnico di fiducia.<\/p>\n\n\n\n

Ecco i consigli che ci ha dato per acquistare casa in sicurezza.<\/strong><\/p>\n\n\n

1. Documenti catastali: visura e planimetria <\/strong><\/h2>\n\n\n

Il primo passo \u00e8 sicuramente quello di richiedere la planimetria catastale raster<\/strong> e la visura catastale storica<\/strong> alla visita, documenti di base e di facile reperimento che non possono mancare o che verranno forniti con estrema semplicit\u00e0 all\u2019occorrenza. <\/p>\n\n\n\n

Attenzione: <\/strong>Se si intende acquistare contemporaneamente l\u2019appartamento, la cantina ed il posto auto, \u00e8 doveroso richiedere la planimetria e la visura catastale per tutti i beni, perch\u00e9 molto spesso le pertinenze ed accessori vengono sottovalutati dagli addetti ai lavori e delle volte, addirittura, neanche visionati ed a pochi giorni dal preliminare oppure dopo la visita del perito della banca, saltano fuori problematiche, incongruenze oppure imprevedibili scambi di planimetrie, con ovvi disagi per la trattativa in corso. <\/p>\n\n\n

A cosa servono visura e planimetria? <\/strong><\/h3>\n\n\n

Da questi documenti catastali si potr\u00e0 accedere a due informazioni fondamentali per la stipula: <\/p>\n\n\n\n

  • la corrispondenza della planimetria allo stato dei luoghi<\/strong> visionato. \u00c8 bene non avere remore e chiedere chiarimenti immediati per qualsiasi discrepanza o incongruenza grafica riscontrata (es. spostamento di un tramezzo, di una finestra, balcone pi\u00f9 lungo, assenza di giardino..), soprattutto se si sta effettuando un acquisto-lampo o si ha necessit\u00e0 di accedere al credito bancario; <\/li>
  • la storicit\u00e0 della visura catastale<\/strong>, che permette di identificare tutti i passaggi catastali avvenuti per l\u2019immobile, dalla costruzione ad oggi, con indicazione delle causali di tali variazioni (es. frazionamento, ampliamento, annessione corte, variazione degli spazi interni..).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    I documenti dovranno essere quindi corretti ed allineati, nonch\u00e9 graficamente conformi alle sagome, consistenze, destinazioni e rifiniture varie riscontrate nella visita.<\/p>\n\n\n

    Perch\u00e9 \u00e8 cos\u00ec essenziale la congruit\u00e0 e correttezza della documentazione catastale? <\/strong><\/h3>\n\n\n

    Perch\u00e9 tutte le stipule immobiliari sono assoggettate alla L. 122\/2010, norma rivoluzionaria che obbliga, a pena di nullit\u00e0 dell\u2019atto, che i dati catastali siano correttamente allineati e corrispondenti agli atti ed in particolare alla sottoscrizione, da parte di acquirente e venditore di fronte al notaio, delle planimetrie catastali raster raffiguranti gli immobili oggetto di compravendita, con dichiarazione che tali identificazioni grafiche corrispondono allo stato dei luoghi. Eventualmente, vista l\u2019importanza della dichiarazione, sar\u00e0 possibile incaricare un tecnico abilitato che si sostituir\u00e0 alle parti e rediger\u00e0 sotto la propria responsabilit\u00e0 una relazione di conformit\u00e0 catastale, che verr\u00e0 allegata all\u2019atto notarile. <\/p>\n\n\n\n

    \u00c8 buona norma fare dei controlli preventivi gi\u00e0 in fase di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto<\/strong>, perch\u00e9 dalla verifica preliminare della correttezza della documentazione catastale (visura e planimetria), sar\u00e0 possibile anticipare qualsiasi contrattempo o problematica futura originati dal disallineamento o difformit\u00e0 della stessa, che ricordiamo diventa elemento essenziale per la stipula e validit\u00e0 futura di un rogito.  <\/p>\n\n\n

    2. L’iter da seguire nell’attestazione della regolarit\u00e0 urbanistica<\/strong><\/h2>\n\n\n

    Il secondo passo da muovere verso una corretta verifica di base della documentazione amministrativa, importante forse pi\u00f9 del precedente, \u00e8 dato dall\u2019accertamento della regolarit\u00e0 urbanistica<\/strong>, ovvero che ci sia corrispondenza e storicit\u00e0 tra la somma dei titoli edilizi autorizzati per l\u2019immobile in questione dalla costruzione ad oggi (es. progetto di edificazione, successiva concessione edilizia per frazionamento, condono edilizio per realizzazione di una veranda ed infine presentazione di una C.I.L.A. per variazione della tramezzatura interna) e che gli elaborati grafici di progetto dell\u2019ultimo titolo legittimo, siano conformi con lo stato dei luoghi. <\/p>\n\n\n\n

    Infine, per chiudere il cerchio occorre verificare che tale progetto autorizzato sia coincidente con le planimetrie catastali raster, citate al punto precedente ed avremo ottenuto cos\u00ec una documentazione urbanistica e catastale ineccepibile.<\/p>\n\n\n

    3. Come si possono avere garanzie sulla regolarit\u00e0 urbanistica?<\/strong><\/h2>\n\n\n

    In genere, la dichiarazione di regolarit\u00e0 urbanistica, viene resa in atto dal venditore al notaio<\/strong>. Il venditore, per\u00f2, nella maggior parte dei casi, svolge un lavoro che ha poco a che fare con l\u2019urbanistica e quindi non \u00e8 competente della materia ed al tempo stesso \u00e8 anche parte interessata che tutto vada in porto. Dall\u2019altra parte abbiamo il notaio – figura estremamente qualificata per la verifica degli obblighi fiscali e giuridici – ma che, a differenza di quanto molti possano pensare, non \u00e8 anch\u2019esso pienamente competente in materia urbanistica e soprattutto non conosce i luoghi oggetto di dichiarazione, n\u00e9 \u00e8 stato presso gli uffici pubblici ad esaminare tutta la corposa documentazione dell\u2019immobile relativa alle dichiarazioni urbanistiche fornite dalla parte venditrice. <\/p>\n\n\n\n

    Il notaio acquisir\u00e0 esclusivamente la dichiarazione di parte venditrice, della quale potr\u00e0 verificare la veridicit\u00e0 con i mezzi a sua disposizione, come ad esempio la lettura di conferma dei dati di una licenza di costruzione dichiarata dal venditore, senza avere l\u2019obbligo di studiare l\u2019intero fascicolo di progetto che \u00e8 stato autorizzato da tale licenza. Non avremo quindi certezze assolute in tal senso. <\/p>\n\n\n\n

    In un momento cos\u00ec delicato come quello della compravendita di un immobile, \u00e8 necessaria l\u2019assistenza di un tecnico competente<\/strong> che potr\u00e0 eseguire degli accertamenti presso gli uffici pubblici nonch\u00e9 svolgere sopralluoghi e misurazioni di confronto in sito, al fine di accertare le regolarit\u00e0 urbanistiche del caso e garantire serenit\u00e0 e trasparenza al prosieguo della trattativa, anche mediante eventuali dichiarazioni dello \u201cstato legittimo\u201d o di regolarit\u00e0 urbanistica e catastale, relazioni asseverate facoltative da allegare alla stipula. <\/p>\n\n\n\n

    Applicando con cautela questi preziosi consigli tecnici, si otterr\u00e0 da subito l\u2019opportunit\u00e0 di fare chiarezza sui principali requisiti essenziali ad un rogito notarile ed evitare quei noiosi ritardi e grattacapi nell\u2019attesa della sistemazione degli incartamenti amministrativi. Ma non solo! Avere tutta la documentazione in regola, rassicura e garantisce le parti, potenzia il valore dell\u2019immobile perch\u00e9 da il via libera per accedere agli incentivi fiscali, consente di velocizzare le trattative e le eventuali richieste di mutuo bancario.<\/p>\n\n\n\n

    Vista la molteplicit\u00e0 di combinazioni, nel prossimo articolo affronteremo – insieme al nostro esperto – alcuni casi studio ricorrenti, in cui si \u00e8 riscontrata la difformit\u00e0 tra la documentazione catastale, quella urbanistica e lo stato dei luoghi e verranno proposte le migliori soluzioni di carattere generale per superare queste criticit\u00e0.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Le notizie ed i dati forniti nell\u2019articolo non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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